05.04.2018
Kategorie: MM Marktentwicklung, WP Wohnformen, PA Interviews
Kerstin Lötzerich-Bernhard

Lange Mietverträge und die dazu passenden demografischen Aussichten machen Pflegeimmobilien für Investoren attraktiv

Mit mehr als 75.000 Mitarbeiter in über 111 Ländern ist die CBRE GmbH das größte globale Immobiliendienstleistungsunternehmen weltweit. Alleine in Deutschland steht das Unternehmen Investoren, Eigentümern und Immobiliennutzern als Partner mit über 1.300 Mitarbeitern für alle Immobilienbelange zur Seite (www.cbre.de).


Der CareTRIALOG sprach mit Dirk Richolt, Managing Director & Head of Real Estate Finance, über die Themen „Pflegeimmobilien und Investmentmarkt“.

 

Wie hat sich der Investmentmarkt für Pflegeimmobilien in den vergangenen Jahren verändert?

 

Dirk Richolt: Der Investmentmarkt hat sich auf vielen Ebenen verändert, und er ist nicht mehr vergleichbar mit dem Pflegeinvestmentmarkt der 1990er-Jahre, oder wie wir ihn noch aus dem letzten Jahrzehnt kennen. Damals hatten die meisten Betreiber der Regel nur zwei Pflegestandorte betreut. Zu dieser Zeit haben die Top Ten Player im Markt – hinsichtlich des Volumens – etwa zehn Prozent des Gesamtmarktes verantwortet. Heute haben die Top Ten Player mindestens 20 Prozent des Marktes unter ihrer Kontrolle. Es gibt also eine deutliche Konsolidierung. Diese Konsolidierung wird auch vom Ausland her substanziell verfolgt und betrieben, zum Beispiel von den großen börsennotierten Playern wie Korian oder Orpea. Dadurch tut sich sehr viel im Markt. Zudem steuert die hohe Auslastung der Pflegeimmobilien ihr Übriges dazu bei. Die Alterspyramide, die sich seit Jahren aufbaut, sollte – so der politische Wunsch – zunächst vom ambulanten Markt aufgefangen werden. Das hat aber dazu geführt, dass die Alterswelle nur etwas verzögert im stationären Markt bzw. der stationären Pflege angekommen ist – und zwar mit deutlich höheren Intensitäts- und Pflegegraden. Einerseits hat sich dadurch der Charakter eines Pflegeheims, im Vergleich zu dem, was wir vor 20 Jahren als Idealzustand vor Augen hatten, verändert. Andererseits erhöht sich das Umsatzvolumen pro Bett und Bewohner, da in den Pflegebetrieben nicht mehr Pflegestufe 0 vorherrscht, sondern die meisten Bewohner mit einem Pflegegrad von 2 oder 3 eingestuft werden. Durch diese Entwicklungen ist der Pflegeinvestmentmarkt im Laufe der Zeit professioneller und profitabler geworden. Es ist ein Kampf um Marktanteile entstanden, der insbesondere von der privaten Seite betrieben wird; Standorte werden nicht mehr ohne Weiteres aufgegeben, sondern konsequent gehalten.

 

Zudem findet heute auch zunehmend eine Konsolidierung auf Investorenseite statt. Und Betreiber bzw. Mieter verhandeln nicht mehr so hart wie noch vor ein paar Jahren, da sie wissen, dass es nicht lohnt, einen Standort aufzugeben, nur um die Marge ein klein wenig zu verbessern, dafür aber Marktanteile zu verlieren und gutes Einkommen aufzugeben.

 

Die Risiken im Pflegeinvestmentmarkt sind nicht mehr in dem Maße vorhanden, wie man sie im Prinzip seit Generationen beobachten konnte. Hier hat ein Umdenken stattgefunden, dass sich aber vor allem erstmal bei ausländischen Investoren und Betreibern durchgesetzt hat und nun auch bei deutschen Investoren und Betreibern ankommt.

 

Worauf ist der Rückgang des Transaktionsvolumens von 3 Mrd. Euro im Jahr 2016 auf 1 Mrd. Euro im Jahr 2017 zurückzuführen? Für 2018 erwartet CBRE bei Pflegeheimen Transaktionen in Höhe von mehr als 750 Mio. Euro.

 

Dirk Richolt: Wir hatten immer einen Markt mit einem Transaktionsvolumen rund um eine Milliarde Euro. In 2016 fanden ein paar Ausnahmetransaktionen statt, von der eine Transaktion bereits eine Milliarde Euro schwer und ursprünglich für das Jahr 2015 geplant war, aber erst im Jahr 2016 umgesetzt werden konnte. Dadurch hatte sich das Transaktionsvolumen etwas aufgestaut. Des Weiteren hatten wir 2016 alle noch ausstehenden Deals abgearbeitet. Das heißt, alles, was noch in großen Beständen vorhanden und für den Weiterverkauf bestimmt war – so auch Transaktionen, die vor der Finanzkrise in Portfolios zusammengefasst worden sind – haben ein glückliches Ende gefunden. Denn wir blicken auf einen Markt, der mittlerweile auch sehr attraktiv für Käufer ist. Daraus folgt aber, dass die Verkaufspipeline momentan relativ leergefegt ist. Der Rückgang bzw. die Normalisierung auf eine Milliarde Euro Transaktionsvolumen liegt nicht am Fehlen von Abnehmern, sondern es gibt kaum Verkäufer.

 

Welche Investoren bzw. welche Länder sind in Deutschland in Sachen Pflegeimmobilien besonders aktiv?

 

Dirk Richolt: Während sich vor und besonders direkt nach der Finanzkrise vor allem Private-Equity-Investoren auf dem Pflegeinvestmentmarkt aufgehalten haben, handelt es sich heute zunehmend um institutionelles Geld. Die Investoren schätzen in Deutschland die lange Mietdauer und das sehr gute Umfeld. Denn zum Beispiel sind die Kapitalwerte, die pro Quadratmeter im Pflegeinvestmentmarkt erreicht werden, sehr viel niedriger als im gewerblichen Bereich oder Wohnungsmarkt. So ist es beispielsweise im Westen der Republik fast unmöglich, nochmal im großem Stile Pflegeheime neu zu bauen, da Investoren bei jeder anderen Nutzung einen höheren Endwert auf Development bekommen. Es gibt also keine Bedrohungen aus Neubautätigkeiten für die Kapitalwerte. Dieses Umfeld zieht, wie bereits gesagt, vor allem institutionelles Geld an: Versicherungen, börsennotierte Gesundheitsinvestoren usw. Sehr viel Geld kommt dabei aus Frankreich. Frankreich antizipiert das, was in Deutschland im Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt passiert und schätzt den deutschen Markt als sehr gut durchfinanziert/durchfinanzierbar. Die Einnahmen aus Vermietungen sind hierzulande stabiler und abgesicherter. Der gesamte frankofone Bereich (Frankreich, Belgien, Niederlande, Luxemburg) stellt einen der größten regionalen Anteile im deutschen Pflegeimmobilieninvestmentmarkt dar. Zunehmend verzeichnen wir aber auch wieder steigendes Interesse aus Deutschland selbst.

 

Gut zwei Drittel des Transaktionsvolumens von 2017 wurde in Bestandshäuser investiert. Auf neue Projektentwicklungen entfielen dagegen 318 Mio. Euro. Kann man Gründe dafür ableiten?

 

Dirk Richolt: Die Problematik liegt darin, dass es heute schwer ist, neu zu bauen. Im Vergleich zum gewerblichen und zum Wohnungsbereich mit 4000-5000 Euro (in allen großen, westlichen Ballungsgebieten), kommt man bei Mieten aus dem Pflegesystem lediglich zu Kapitalwerten um 2500 Euro pro Quadratmeter. Das bedeutet, dass es in der Regel nicht profitabel ist, irgendwo ein Pflegeheim zu bauen, sondern es attraktiver ist, in Immobilien mit anderem Nutzungsziel zu investieren. Zudem werden die Bauflächen quer durch die Republik knapp. Und die Genehmigungsverfahren für Pflegeheime sind außerdem oft langwieriger.

 

Neubauten werden zudem durch immer neue, drohende gesetzliche Regulierungen gehemmt, da sie zu enormen Umbaukosten in den Pflegeimmobilien führen können und häufig nicht klar ist und darum gestritten wird, wer die Regulierungsrisiken zu tragen hat: Mieter oder Vermieter. Für Investoren lohnt es sich in dem Falle oft mehr, zum Beispiel in Geschosswohnungsbauten anzulegen oder in Bestandsimmobilien des Pflegemarktes zu investieren.

 

Was macht Pflegeheime für Investoren eigentlich attraktiv? Welche Kriterien müssen sie erfüllen?

 

Dirk Richolt: Vor allen Dingen die langen Mietverträge und die dazu passenden demografischen Aussichten machen Pflegeimmobilien für Investoren attraktiv. Hinzu kommt die nachhaltige Entwicklung im Betreibermarkt, da sich die Bonitäten der Betreiber durch Professionalisierung und erhöhte Auslastung zusehends weiter verbessern. Der Pflegeinvestmentmarkt bietet hier immer noch eine Nische und deutlich höhere Renditen als im klassischen Gewerbeinvestmentmarkt.

 

Zu den Kriterien, die unbedingt erfüllt werden müssen, zählen ein vernünftiger, vermieterfreundlicher Pachtvertrag, der nicht zu viele regulatorische Risiken beim Investor belässt. Außerdem ist eine gute Betriebsgröße, also eine gute Größe des Hauses, notwendig: etwa 80, besser 100 Pflegeplätze pro Haus haben sich als besonders stabil und nachhaltig profitabel herausgestellt! Zudem ist es oft besser, einen privaten Betreiber an der Hand zu haben als einen frei-gemeinnützigen Betreiber, der nicht profitorientiert agiert, da eine geringere Profitorientierung eine geringere Marge nach sich zieht. Des Weiteren ist es für den Vermieter von Vorteil, eine große Kette als Mieter der Pflegeimmobilien zu gewinnen, denn dann wird die Bonität auf mehrere Schultern bzw. Standorten verteilt und ein professioneller Umgang zwischen Vermieter und Mieter sehr wahrscheinlich.

 

Wie hat sich die Rendite bei Pflegeimmobilien in den vergangenen Jahren verändert, und wie schätzen Sie die Entwicklung für die Zukunft ein?

 

Dirk Richolt: Die Renditen sind geringer geworden. Wir haben heute mit Transaktionen zu tun, deren Renditen mit deutlich unter fünf Prozent netto protokolliert werden. Seit der Finanzkrise haben sich die Renditen um etwa zwei volle Prozentpunkte verringert. Diese Entwicklung spiegelt wieder, was sich im Markt über die Jahre getan hat.

 

Folgenden Aspekt sollte man nicht vergessen, den viele Immobilieninvestoren außer Acht lassen: Ein Betreiber hat immer die Wahl, ob der die Immobilie selber behalten/betreiben möchte, oder ob er sich einen Vermieter ins Haus holt. Im heutigen Niedrigzinsumfeld wäre es für einen Betreiber ja auch sehr günstig, sich „normal zu verschulden“, die Immobilie zu behalten und nur Zinsen zu zahlen. Üblicherweise ist hier die Zinsbelastung niedriger als die Mietbelastung. Dies ist ein weiterer Grund, der die Pipeline bzw. das Angebot an Immobilien reduziert, wenn es für den Betreiber besser ist, das Pflegeheim im eigenen Bestand zu halten.

 

Was die zukünftige Entwicklung der Renditen betrifft, müssen mehrere Faktoren berücksichtigt werden: Ich denke, wir benötigen mindesten das aktuelle Renditenniveau, damit Betreiber überhaupt Interesse an einem Verkauf haben.

 

Andererseits ist die Investorenseite zinsgetrieben, da wir viele institutionelle Investoren haben, die sich im Markt engagieren.

 

Sollten die Zinsen steigen, wird das Renditenniveau ohne große Verbesserungen eingebremst. Sollte das Zinsniveau – wie in den vergangenen 12-18 Monate – niedrig bleiben, ist noch eine kleine Bewegung nach unten drin. Ich gehe davon aus, dass wir den größten Teil der Renditebewegungen in den vergangenen zwei Jahren erlebt haben. Heute haben wir sicherlich ein normalisiertes, vernünftiges Preisniveau erreicht.

 

Vielen Dank für dieses Gespräch!

 


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