Der europäische Markt für Pflegeimmobilien erlebt aktuell eine markante Belebung. Wie die aktuelle Analyse des internationalen Immobilienberatungsunternehmens Savills zeigt, erholen sich die Investitionsvolumina seit der zweiten Jahreshälfte 2024 deutlich. Auch im bisherigen Jahresverlauf 2025 setzt sich dieser Aufwärtstrend fort – getragen von sinkenden Zinssätzen, einer zunehmenden Einigung bei Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern sowie einer verbesserten operativen Performance der Betreiber.
Investorenvertrauen erreicht neues Hoch
In den ersten fünf Monaten des Jahres 2025 wurden rund 1,76 Milliarden Euro in den europäischen Pflegeimmobilienmarkt investiert – ein Volumen, das sogar das Niveau des Rekordjahres 2021 übertrifft. Das wachsende Investorenvertrauen ist vor allem auf drei zentrale Faktoren zurückzuführen:
- Steigende Pflegeentgelte bei gleichzeitig
- sinkenden Finanzierungskosten und
- verbesserter Rentabilität der Betreiber.
Großbritannien bleibt Spitzenreiter
Der britische Pflegemarkt nimmt weiterhin eine Vorreiterrolle ein. Gründe dafür sind unter anderem:
- eine starke Nachfrage im Selbstzahlersegment,
- umfangreiche und gut strukturierte Portfolios sowie
- die Preissetzungsmacht der Anbieter.
Internationale Investoren, darunter US-amerikanische REITs, zeigen reges Interesse. Sie nutzen gezielt sogenannte WholeCo-Strukturen, um Renditen zu optimieren – teils mit Aufschlägen auf den Marktwert bei Übernahmen.
Spanien und Deutschland holen auf
Auch andere europäische Länder rücken verstärkt in den Fokus:
- Spanien überzeugt mit einem hohen Angebotsdefizit und niedrigen Kosten pro Bett – ein ideales Preis-Leistungs-Verhältnis für Investoren mit kurzfristigem Wachstumskurs.
- Deutschland zeigt sich nach turbulenten Jahren wieder stabiler. Im ersten Halbjahr 2025 wurden hier rund 920 Millionen Euro investiert – getragen insbesondere vom Verkauf von 13 Pflegeheimen in Hamburg durch Deutsche Wohnen an die städtische HGV für etwa 380 Millionen Euro.
Max Eiting, Head of Healthcare Germany bei Savills Operational Capital Markets, betont:
„Trotz der Herausforderungen durch Fachkräftemangel und steigende Betriebskosten bleibt der deutsche Markt hochattraktiv. Die Nachfrage nach hochwertigen Pflegeangeboten wächst kontinuierlich – innovative Versorgungskonzepte und der demografische Wandel eröffnen langfristige Chancen.“
Bis 2070 wird die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland auf knapp 7 Millionen Menschen steigen. Parallel droht ein Mangel von etwa 2,2 Millionen altersgerechten Wohneinheiten – ein klares Signal an Investoren, sich frühzeitig zu positionieren.
Europa im Fokus internationalen Kapitals
Die aktuelle Dynamik bringt auch verstärkt grenzüberschreitendes Kapital in Bewegung. Bereits 85 % der Investitionen im Zeitraum Januar bis Mai 2025 kamen aus länderübergreifenden Quellen – ein Rekordwert. Der paneuropäische Ansatz wird zunehmend zur Strategie: Laut der Savills European Operational Real Estate (OpRE) Investor Survey 2025planen 24 % der befragten Investoren grenzüberschreitende Engagements im Segment Pflegeimmobilien.
Ein eindrucksvolles Beispiel für den Europa-Fokus: Im April 2025 legte Blackstone einen reinen Europa-Fonds mit einem Volumen von 9,8 Milliarden Euro auf – ein deutliches Signal an den Markt.
Megafusion schafft neuen Healthcare-Giganten
Ein weiterer Beleg für die Marktreife und zunehmende Konsolidierung: Im Juni 2025 kündigten die beiden größten europäischen Healthcare-REITs Cofinimmo und Aedifica ihre Fusion an. Das neue Unternehmen bringt es auf ein kombiniertes Portfolio mit einem GAV (Gross Asset Value) von 12,1 Milliarden Euro und erweitert seine Präsenz auf Märkte wie Großbritannien, Spanien, Finnland, Irland und Italien – damit entsteht der viertgrößte REIT weltweit im Bereich Gesundheitsimmobilien.
Finanzierung: Wettbewerb nimmt zu – Strukturen werden flexibler
Die Markterholung geht einher mit hoher Liquidität – sowohl im Bankensektor als auch bei alternativen Finanzierungsquellen. Laut Savills Capital Advisors führt der zunehmende Wettbewerb unter Kreditgebern zu:
- sinkenden Margen,
- steigenden Beleihungsausläufen,
- flexibleren Finanzierungsstrukturen wie zinsfreien Phasen, vereinfachten Covenant-Regelungen und maßgeschneiderten Tilgungsprofilen.
Charlie Bottomley, Director bei Savills Capital Advisors, erklärt:
„Nicht-bankengebundene Kreditgeber gewinnen weiter an Bedeutung. Sie zeigen eine hohe Bereitschaft, auch komplexere oder sich im Wandel befindliche Assets zu finanzieren – insbesondere im Segment der Operational Real Estate.“
Fazit:
Der europäische Pflegeimmobilienmarkt zeigt sich 2025 in robuster Verfassung – getragen von einer stabilen Nachfragebasis, verbesserter Wirtschaftlichkeit der Betreiber und einem zunehmend aktiven internationalen Kapitalmarkt. Länder wie Großbritannien, Spanien und Deutschland setzen entscheidende Impulse, während grenzüberschreitende Investitionsstrategien und neue Finanzierungsmuster dem Sektor zusätzlich Rückenwind verleihen.
Weitere Details zur Marktentwicklung finden Sie in der aktuellen Publikation „UK & European Care Home Investment“ von Savills.
