Deutschlandweit fehlt altersgerechter Wohnraum. Die Nachfrage übersteigt schon heute das Angebot deutlich – Tendenz steigend. Aber mangelnder Wohnraum ist nicht die einzige Herausforderung. Künftige Seniorengenerationen wollen in individualisierten Gemeinschaften so lange wie möglich urban und mit größtmöglicher Unabhängigkeit in der Mitte der Gesellschaft leben, zeigt die aktuelle Trendstudie der Carestone Gruppe. Die Voraussetzungen dafür könnten durch entsprechende rechtliche Rahmenbedingungen geschaffen werden. „Unser Anspruch ist es daher, ein notwendiges Bewusstsein zu schaffen und uns als strategischer Partner einzubringen“, so Carestone-CEO Dr. Karl Reinitzhuber. Vor diesem Hintergrund liefern auch die Ergebnisse der aktuellen bundesweiten Baulandumfrage[1] wichtige Ansatzpunkte. Danach gibt es in Deutschland ausreichend Platz für Wohnungen, wie das Bundesbauministerium unter Berufung auf die Umfrage mitteilte. Berücksichtigt werden müssen laut Carestone dabei auch künftige Seniorengenerationen, da bereits heute viele tausend altersgerechte Wohnungen und Pflegeimmobilien für ein würdiges, selbstbestimmtes Leben im Alter fehlen.
Die Statistik ist eindeutig: Wenn 2035 die Generation 67 plus von voraussichtlich 16 auf 20 Mio. Menschen angewachsen ist[2], mangelt es noch erheblicher als heute schon an altersgerechtem Senioren- und Pflegewohnraum. Eine riesige Herausforderung, die besonders die Städte in Deutschland betrifft. So prognostiziert der ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) in seiner Studie zum Pflegemarkt 2030[3] beispielsweise einen bis zu besagtem Jahr um 86,81 Prozent erhöhten Zusatzbedarf an Pflegeplätzen in sehr zentraler Lage für Nordrhein-Westfalen. Auch die Carestone Trendstudie „Urbanes Leben im Alter“ zeigt: Urbane Quartiere, die den Wunsch der Generation 67 plus nach Teilhabe am sozialen Leben besser erfüllen, werden von zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner stärker nachgefragt.
Das Bundesbauministerium erklärte bei der Vorstellung seiner jüngsten Studie, dass ausreichend Land zum Bauen da sei.[4]Doch aus Sicht der in der Carestone Trendstudie befragten Expertinnen und Experten für die Entwicklung und den Bau von Altersimmobilien wird die Relevanz von altersgerechtem Wohnen bei der Quartiers- und Stadtplanung als viel zu gering wahrgenommen. Entsprechend ungünstig sind die rechtlichen Rahmenbedingungen. Das fängt bei der Lage an: Dem Wunsch der befragten Seniorinnen und Senioren nach Wohnen in Innenstadtlage stehen hohe Kosten für Flächen und Altimmobilien gegenüber. Zum Vergleich: Staatlich geförderter Wohnungsbau wird durch eine Sozialquote sichergestellt. Laut Bundesbauministerium komme es auf den gemeinsamen Willen an, so viel bezahlbares Wohnen wie möglich zügig auf den Wohnungsmarkt zu bringen.[5]
„Wir laufen Gefahr, dass die Älteren im Wettbewerb um begehrten Wohnraum in den Metropolen den Kürzeren ziehen. Deshalb müssen die Bedürfnisse der älteren Generationen bei der Stadtentwicklung deutlich stärker berücksichtigt werden. Alle Beteiligten sollten diesem Thema eine höhere Priorität geben.“
Dr. Karl Reinitzhuber
Laut der Studie des Bundesbauministeriums zählt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu den derzeit dringlichsten Aufgaben, für die eine gemeinsame Kraftanstrengung nötig ist.[6]
„Wir brauchen eine konsequente dauerhafte Förderung durch Bund und Länder für den sozialen Wohnungsbau, geeignete Flächen müssen kurzfristig mobilisiert und das Baurecht insgesamt entrümpelt werden”[7]
Prof. Dr. Eckart Würzner, Erster Stellvertreter des Präsidenten des Deutschen Städtetages und Oberbürgermeister von Heidelberg
Das altersgerechte Wohnen im urbanen Raum sollte aus Sicht von Carestone ebenfalls mehr in den konzeptionellen Fokus der Verantwortlichen in der Stadt- und Quartiersplanung rücken.
„Unsere Forderung ist, Flächen bzw. Altimmobilien für kreative Quartiersentwicklungen freizugeben.“
Dr. Karl Reinitzhuber
Die entstehende diversere Sozial- und Altersstruktur sei für die Städte eine Bereicherung. Fünf Punkte könnten nach Einschätzung von Carestone dazu beitragen, der massiv steigenden Nachfrage nach altersgerechtem Wohnen in Städten zu entsprechen.
- Altersgerechtes Wohnen im urbanen Raum muss integraler Bestandteil von Quartiers- und Stadtteilplanung sein. Konkret sollten altersgerechte Wohnformen eine eigene Nutzungsart im Bauplanungsrecht erhalten, so dass entsprechende Flächen in allen Quartieren ausgewiesen werden. Dadurch wären definierte Kontingente für seniorengerechten Wohnraum solchen Projekten vorbehalten, die zu einer altersgerechten Durchmischung der Quartiere beitragen. Dies würde auch der bereits 2018 im Rahmen einer Studie des Wissenschaftszentrums Berlin für Sozialforschung[8]erkannten zunehmenden Segregation nach Altersgruppen in deutschen Städten entgegenwirken.
- Insbesondere unter Berücksichtigung der seitens des Bundesbauministeriums angekündigten Schaffung von jährlich 100.000 neuen Sozialwohnungen, sollten Senioren- und Pflegeimmobilien mit staatlich gefördertem Wohnungsbau innerhalb der Sozialquote gleichgestellt werden. Über eine eigene Quote würde der Wettbewerb um Baugrundstücke mit dem klassischen Wohnungsbau vermieden werden und Wohnraum für Senioren wäre auch in urbanen Lagen erschwinglich.
- Um das sozialpolitische Ziel, ausreichend Senioren- und Pflegewohnraum für eine immer älter werdende Generation zu schaffen und zugleich Klimaziele zu erreichen, sollte nach dem vorübergehenden Stopp und den Einschränkungen der KfW-Programme für den Neubau von Wohnimmobilien auf eine spezifische Förderung für energieeffiziente Pflegeimmobilien umgestellt werden. Diese tragen zum Klimaschutz wie auch zur Schaffung von dringend benötigtem Senioren- und Pflegewohnraum bei.
- Um alternative Wohnformen, wie ambulant betreute Wohngruppen oder Pflege-WGs, in Städten in erfordertem Umfang umsetzen zu können, sollten die rechtlichen Regelungen auf Landesebene vereinheitlicht und vereinfacht werden. Anstelle der von Bundesland zu Bundesland unterschiedlichen baulichen Vorgaben wäre die zügige Umsetzung einer einheitlichen Heimmindestbauordnung notwendig. Ziel muss eine bundeseinheitliche Harmonisierung der baulichen Anforderungen sein. Das würde aktuell langwierige Prozesse beschleunigen und größere Anreize für Projektentwicklungen setzen.
- Die Anpassung der Investitionskostensätze von Pflegeimmobilien sollte zeitnah an die Baukostenentwicklung angeglichen werden. So können zukünftig notwendige Modernisierungsmaßnahmen den langfristigen Erhalt und Betrieb der Pflegeimmobilie auch bei steigenden Baukosten gewährleisten.
[1] Bundesweite Baulandumfrage im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB): https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen
/Webs/BMWSB/DE/2022/03/baulandumfrage.html(Stand: 20.04.2022)
[2] https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/09/
PD21_459_12411.html (Stand: 20.04.2022)
[3] https://www.zia-deutschland.de/wp-content/uploads/2021/03/
Pflegestudie_IREBS.pdf (Stand: 20.04.2022)
[4] Bundesweite Baulandumfrage im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB): https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/
BMWSB/DE/2022/03/baulandumfrage.html(Stand: 20.04.2022)
[5] Ebd.
[6] Ebd.
[7] Ebd.
[8] https://bibliothek.wzb.eu/pdf/2018/p18-001.pdf
