Wohnen im Alter ist ein vielschichtiges und komplexes Thema. Die Wohnbedürfnisse der Menschen unterscheiden sich je nach Alter, Gesundheitszustand, individuellem Anspruch und finanzieller Situation mitunter deutlich. Und mehr noch: Sie können sich binnen kurzer Zeit erheblich verändern. Wer heute noch selbständig wohnt, kann morgen bereits auf punktuelle oder ganzheitliche Unterstützung angewiesen sein. Wohnkonzepte für Senioren bilden diese Realität heute in der Regel unzureichend ab, denn die verschiedenen Wohnformen sind allzu oft als Insellösungen konzipiert. Es gibt – zugegeben ein wenig überzeichnet – barrierefreie Wohnungen hier, betreutes Wohnen dort und dann noch ein Pflegeheim am anderen Ende der Stadt. Das Potenzial von Seniorenquartieren, die Kombination unterschiedlicher Wohnungsangebote für ältere Menschen in einer Immobilie zu verbinden, wird nicht genutzt. Dabei bieten Quartiere für Senioren, Betreiber und Investoren gleichermaßen große Chancen.
Hochwertiges Angebot und Skaleneffekte an einen Ort
Bei Seniorenquartieren handelt es sich nicht um einen feststehenden Begriff, – entsprechend unterschiedlich können Projekte ausgestaltet sein. Die Angebote reichen von Projekten, die sich ausschließlich um das Seniorenwohnen drehen bis hin zu Kombinationen mit regulärer Wohn- und Gewerbenutzung. Was entsprechende Konzepte eint, ist der Quartiergedanke, – die Verbindung unterschiedlicher Nutzungsarten. Besonders zielführend sind Seniorenquartiere, wenn das Angebot die wichtigsten Lebens- und Wohnformen abbildet, die ein Mensch im Herbst seines Lebens durchläuft. Dazu gehören barrierefreies und betreutes Wohnen, ambulante Pflege und Tagespflege sowie teilstationäre und vollstationäre Pflege. Idealerweise wird das Quartier durch Arztpraxen, Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote des täglichen Bedarfs sowie durch kulturelle Angebote ergänzt. Im Sinne einer sozialen wie demografischen Durchmischung sind auch Kinderbetreuungsangebote und Wohnformen für Familien wünschenswert. Aus einer solchen Kombination entsteht häufig eine positive Dynamik, die das gesamte Quartier aufwertet.
Die Vorteile von Seniorenquartieren für die unterschiedlichen Anspruchsgruppen liegen auf der Hand: Bewohnerinnen und Bewohner erhalten ein hochwertiges Angebot und können, ohne ihren Wohnort verlassen zu müssen, eine Wohnsituation wählen, die optimal zu ihren Bedürfnissen passt. Betreiber und Mitarbeiter profitieren von Skaleneffekten wie einer zentralen Küche für alle Bereiche und kurzen Wegen für das Betreuungs- und Pflegepersonal im Quartier. Auch für Investoren, deren Kapital zur Lösung der Herausforderungen des demografischen Wandels dringend gebraucht wird, bestehen mehrere Vorteile. Quartiere bieten die Möglichkeit, relativ hohe Investitionen zu tätigen und über die unterschiedlichen Nutzungsarten gleichzeitig lokal zu diversifizieren. Seniorenquartiere zahlen bei richtiger Ausgestaltung zudem auf wichtige gesellschaftliche und soziale Ziele wie die Schaffung von ausreichend Wohnraum für ältere Mitmenschen ein. Vor diesem Hintergrund wohnt einer Anlage in Seniorenimmobilien auch die vielfach gewünschte ESG-Konformität inne. Durch den hohen prognostizierten Bedarf an altersgerechten Wohnformen und die hohe Drittverwendungsfähigkeit eines Quartiers kann die Anlageform im Vergleich zu vielen Alternativen als sehr sicher betrachtet werden.
Herausforderungen in der praktischen Umsetzung
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) räumt Quartieren in einem Positionspapier eine wichtige Rolle bei der Schaffung von altersgerechtem und integrativem Wohnraum ein. Die Vorteile des Konzeptes werden also erkannt. In der Praxis besteht derzeit jedoch ein überschaubares Angebot zur Verfügung. Die Gründe reichen von der Knappheit an geeigneten, innenstadtnahen Grundstücken über die damit eng verbundenen hohen Grundstückspreise bis hin zu regulatorischen Hürden. Letztere finden sich beispielsweise im Sozialgesetzbuch (SGB XI), dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) oder komplexen, länderspezifischen Bauvorschriften. Doch insbesondere das Preisniveau ist häufig ein Ausschlusskriterium für seniorengerechtes Wohnen, welches für breite Bevölkerungsteile erschwinglich ist. Für zusätzliches Angebot müssen Behörden, Investoren und Betreiber intensiver zusammenarbeiten. Die Kommunen sind gefordert, ihrer sozialen Verpflichtung nachzukommen und Potenzialgrundstücke zu identifizieren. Erbpacht erscheint als ein probates Mittel, um entsprechende Flächen bereitzustellen und gleichzeitig kommunale Interessen zu wahren. Von einem größeren Angebot an Seniorenquartieren profitieren alle Beteiligten. Diese Chancen gilt es zu nutzen.
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