Die Ansprüche der künftigen Generation 67 plus an Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien verändern sich. Sie möchte urban, individuell und nachhaltig leben, zeigt die Carestone Trendstudie. Doch altersgerechter Wohnraum ist schon heute knapp. Wie kann New Senior Living trotz bestehender Unterversorgung gelingen? Smarte Konzepte für die Umnutzung von Bestandsgebäuden oder Arealen können über den Neubau hinaus große Chancen bieten, neue Standorte in attraktiven Lagen zu erschließen oder bestehende zu revitalisieren. Damit die Trendwende gelingen und die Unterversorgung abgebaut werden kann, sind hybride und neuartige Lösungen für Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien eine Voraussetzung. Welche Wege Immobilienentwickler, Betreiber und Kommunen in diesem herausfordernden Kontext kollaborativ beschreiten können, skizziert Ralf Licht, Chief Development Officer bei Carestone und von Haus aus Architekt.

Individualisierung, Urbanisierung und Nachhaltigkeit sind gesamtgesellschaftlich relevante Megatrends. Sie machen auch vor der Generation 67 plus nicht halt, zeigt unsere Carestone Trendstudie „Urbanes Leben im Alter“. Künftige Seniorengenerationen möchten urban, individuell und selbstbestimmt in möglichst nachhaltigen Immobilien leben, dem New Senior Living. Die Babyboomer werden damit zum Impulsgeber für deutlich differenziertere Wohnformen und innovative Konzepte. Über 74 Prozent der in unserer Trendstudie befragten Seniorinnen und Senioren wollen im Zentrum, in gehobenen oder regulären Wohnvierteln leben – mit vielfältiger Infrastruktur und verlässlichen Dienstleistungen in der Nähe. Zugleich zeigen 43 Prozent der Befragten eine hohe Bereitschaft zur Wohnraumverkleinerung zwischen 45 und 65 Quadratmetern. Über die Hälfte der Befragten, nämlich 59 Prozent, fordern eine aktive Teilhabe am sozialen Leben. Aspekte wie der Wunsch nach Immobilien mit Solarpanel (68%), Heizen mit Erdwärme (55%) und Ladestationen für E-Autos (38%) belegen außerdem den hohen Stellenwert von Nachhaltigkeit. Diese Erkenntnisse zeigen: Altersgerechtes Wohnen im urbanen Raum stellt neue Anforderungen an die Quartiers- und Stadtentwicklung und an die Immobilien selbst. 

Deutschlands alternde Gesellschaft 

Der bundesweite Bedarf an Pflegeplätzen und Wohnraum für Seniorinnen und Senioren – schon zum aktuellen Zeitpunkt nicht ausreichend vorhanden – steigt weiter an. Die Zahl der über 67-Jährigen wird laut Destatis von heute 16,5 Millionen bis 2040 auf 21 Millionen steigen. Noch dramatischer wird der Anstieg der über 80-Jährigen: Von sechs auf zehn Millionen. 

Der Wunsch nach urbanem Wohnraum 

Die aktuellen Herausforderungen zur Deckung des altersgerechten Wohnraumbedarfs sind enorm – auch wenn das Bundesbauministerium kürzlich bei der Vorstellung seiner jüngsten Studie erklärte, dass ausreichend Land zum Bauen da sein. Entscheidend ist die Lage. Dem Wunsch der Babyboomer, später in der Innenstadt zu wohnen, stehen hohe Kosten für Flächen und Altimmobilien gegenüber. Sehen muss man auch, dass die künftige Seniorengeneration im Wettbewerb mit anderen Immobilienklassen, wie dem klassischen Wohnen oder Gewerbe, steht. Um attraktive Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien bedarfsgerecht realisieren und Babyboomern damit eine echte Alternative zu deren bestehenden großen Wohnungen bieten zu können, braucht es Entscheidungsträger in Politik und Verwaltung mit der Überzeugung und dem festen Willen, zukunftsgewandte Quartiersentwicklungen voranzutreiben. 

Aus Sicht der in unserer Trendstudie befragten Projektierungsexperten wird die Relevanz von altersgerechtem Wohnen bei der Quartiers- und Stadtplanung jedoch als viel zu gering wahrgenommen. Etwaige ungünstige politisch-rechtliche Rahmenbedingungen könnten überwunden werden, indem altersgerechte Wohnformen eine eigene Nutzungsart im Bauplanungsrecht oder über eine entsprechende Quote abgebildet werden. Senioren- und Pflegeimmobilien wären somit staatlich gefördertem Wohnungsbau innerhalb der Sozialquote gleichgestellt.

Nachhaltige Alternativen durch Flächen- oder Gebäuderecycling 

Erhebliches Potential für zukunftsgewandte Quartiersentwicklungen liegt über den Neubau hinaus auch im nachhaltigen Flächen- oder Gebäuderecycling, beispielsweise von ehemaligen Industriearealen oder gewerblichen Immobilien. Als Projektentwickler sehen wir darin einen probaten Ansatz, um dem Mangel an Altersimmobilien entgegenzuwirken. Zumal die nachhaltigsten Gebäude jene sind, die nicht von Grund auf neu entstehen müssen. Smarte Konzepte für die Umnutzung von Bestandsgebäuden oder Arealen bieten große Chancen, neue Standorte in attraktiven Lagen zu erschließen oder bestehende zu revitalisieren. Unsere Erfahrung zeigt, dass dabei die Planungsexpertise und die Praxiserfahrung unseres Carestone-Teams aus unzähligen Projekten mit Sozialimmobilien ebenso wie unser Partner-Netzwerk zu echten Erfolgsfaktoren wurden. Das langjährige Netzwerk aus professionellen Betreibern, Bauingenieuren, Architekten und anderen Entwicklern sucht in seiner Tiefe und Breite der Kompetenz seinesgleichen. Mit dem einen oder anderen Partner gründen wir projektbezogen auch Joint-Ventures.

New Senior Living als Treiber

Ganz gleich ob Neubau, Umnutzung oder Revitalisierung – bei allen Projektierungen werden hybride und neuartige Konzepte für Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien zum Treiber. Bedarfsgerechte Mixed-Use-Ansätze aus barrierefreiem, Service oder Mehrgenerationenwohnen, Tages-, stationärer oder Spezialpflege gewinnen damit weiter an Dynamik. Jede Art von Seniorenwohn- oder Pflegeimmobilien bietet ihre Vorteile; in bedarfsgerechter Kombination stiften sie weiteren Mehrwert für Bewohner, Betreiber, Kommunen und damit auch für die Gesellschaft.

Damit in Deutschland die Trendwende hin zu ausreichend seniorengerechtem, bezahlbaren Wohnraum in den Städten gelingt, sind hybride und neuartige Lösungen für Seniorenwohn- und Pflegeimmobilien eine Voraussetzung. In diesem Kontext entfaltet New Senior Living sein volles Potential und ist Trend und Chance zugleich – für Seniorinnen, Senioren, Betreiber und Investoren.

Innovativer Campus in Hürth ist beispielgebend für New Senior Living Projekte
In zentraler Lage in Hürth bei Köln entsteht derzeit ein Campus, der ganz im Zeichen von Urbanität, Individualisierung und Nachhaltigkeit steht. Das moderne Konzept mit einem Mix aus verschiedenen altersgerechten Wohnformen – eine Kombination aus ambulanten Wohngruppen, betreutem Wohnen und Tagespflege – spiegelt die Erkenntnisse der Carestone Trendstudie wider. Der Neubau zeichnet sich durch eine gehobene Architektur aus, die zugleich das Stadtbild positiv ergänzt. Da für künftige Seniorinnen und Senioren Nachhaltigkeit alternativlos ist, wird das Projekt im KfW-40-EE-Standard realisiert. Beispielsweise liefern eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sowie eine Photovoltaikanlage die notwendigen technischen Voraussetzungen für eine hohe Gebäudeenergieeffizienz und die Nutzung erneuerbarer Energien. 
Gebäude- und Flächenrecycling in Villingen: Von der Uhrenfabrik zum Seniorencampus

Ein typisches Beispiel für die erfolgreiche Umnutzung eines alten Fabrikgebäudes findet sich in Villingen-Schwenningen (Baden-Württemberg). Einst als Uhrenstadt weit über den Schwarzwald hinaus bekannt, erinnerte bis 2019 dort nur noch ein verwaister Gebäudekomplex direkt neben dem Marktplatz an die frühere Uhrenfabrik EMES. Die Gebäude auf dem rund 5.000 Quadratmeter großen Areal verfielen zunehmend und das unter Denkmalschutz stehende Hauptgebäude glich nach einem Brandschaden einer Ruine. Das Dachgeschoss war ausgebrannt und tausende Liter Löschwasser noch im Objekt. Denkmalschutz, Brandschaden und eine vernachlässigte Bausubstanz – trotz erheblicher Herausforderungen wurde in Villingen ein modernes und nachhaltiges Quartier verwirklicht. Der neu entstandene Seniorenwohn- und Pflegecampus verbindet die historisch wertvolle Bestandskonstruktion mit einem nachhaltigen, modernen Neubau. Die Einbindung des Campus in die städtebauliche Quartiersentwicklung fand zudem großen Anklang bei der Stadt. Last but not least, entspricht vor allem die Nähe zum Zentrum von Schwenningen dem Wunsch künftiger Senioren nach Urbanität, Selbstbestimmtheit und Nähe zur Gesellschaft.

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