Pflegeeinrichtungen erfreuen sich einem wachsenden Interesse privater Investoren, dabei ist der Markt reguliert und durch unterschiedliche Landesgesetze stark fragmentiert. Mit unserer älter werdenden Gesellschaft steigt jedoch die Anzahl pflegebedürftiger Menschen und damit der Bedarf an Pflegeplätzen. Gut ausgelastete Einrichtungen versprechen sichere Mieteinnahmen und bieten Investoren eine attraktive Kapitalanlage. Laut einer Untersuchung der Wirtschaftsberatung PwC plant die Hälfte aller befragten Investoren in den nächsten drei Jahren über 250 Millionen Euro in Pflegeimmobilien anzulegen1.
Gleichzeitig stehen private Betreiber und Investoren in der Kritik. Der Vorwurf: Die Qualität der Pflege leide unter den Gewinnabsichten. Doch können die in Pflegeeinrichtungen notwendigen Investitionen ohne private Betreiber und Geldgeber überhaupt gestemmt werden? Daniel Wolf, Experte für die Finanzierung von Pflegeheimen und Geschäftsführer der AIF Management, hält dies nicht für möglich:
„Bis 2030 benötigen wir in Deutschland 293 000 neue stationäre Pflegeplätze. Bereits mit privaten Geldern ist diese Zahl schwer zu erreichen. Dass die gemeinnützigen und kommunalen Organisationen allein diese Aufgabe erfüllen können, ist völlig illusorisch.“
293.000 stationäre Pflegeplätze bis 2030 entsprechen einem Neubaubedarf von 210 bis 390 Heimen pro Jahr, rechnet der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) vor2. Im ersten Halbjahr 2021 starteten jedoch nur 78 neue Bauprojekte3. Selbst die Untergrenze des Baubedarfs wird seit Jahren nicht erreicht. Aktuell befinden sich laut Pflegemarkt.com 63 Prozent aller im Bau befindlichen Objekte in privater Hand4.
Ohne private Investoren und Betreiber geht es also nicht. Wie aber lässt sich sicherstellen, dass die Qualität der Pflege auch bei Gewinnabsicht erhalten bleibt? Die AIF Capital Group, ein Immobilienmanager und Spezialist für regulierte Alternative Investmentfonds, setzt auf einen selbst entwickelten Qualitätsmonitor.
„Als wir 2015 den Bereich Pflegeimmobilien erschlossen haben, setzten wir uns natürlich auch mit der allgemeinen Kritik an privaten Betreibern und Investoren auseinander. Als Resultat entwickelten wir einen Qualitätsmonitor, mit dem wir die Pflegequalität und Leitung der Einrichtungen analysieren und entsprechende Korrekturen vornehmen können.“
Daniel Wolf
Zum Qualitätsmonitor der AIF Capital Group gehört eine jährliche Begutachtung eines externen Pflegespezialisten, der die Ausstattung, das Pflegeprogramm, die Zimmer und Aufenthaltsräume für die Bewohnerinnen und Bewohner und des Pflegepersonals genau inspiziert. Auf dieser Basis werden Handlungsempfehlungen formuliert und ein Bonussystem vereinbart. Erfüllt der Betreiber die Empfehlungen, stellen die Investoren zusätzliche Gelder zur Verfügung, die zum Beispiel für besondere Anschaffungen oder Veranstaltungen für die Heimbewohnerinnen und -bewohner eingesetzt werden.
Laut Wolf funktioniert das Modell: „Wir sehen bei den Betreibern unserer Pflegeimmobilien stetig Verbesserungen. Mit unserem Qualitätsmonitor und dem Bonussystem haben wir ein erfolgreiches Instrument integriert, über das sich die Qualitätssicherung besser steuern lässt als mit dem staatlichen Pflege TÜV.“ Denn dieser sei nicht detailliert genug und inkonsequent in der Auswertung, greife deshalb zu kurz, so der Experte. Wolf wünscht sich daher eine bessere Kontrolle, um schwarze Schafe zu identifizieren.
Fehlende bundesweite Bestimmungen erschweren Investitionen
Für Wolf ist aber nicht nur das wichtig:
„Wer eine Pflegeinrichtung bauen will, dem werden unnötig Steine in den Weg gelegt. Die Länder müssen ihre Vorgaben vereinheitlichen.“
Aktuell unterscheiden sich die Bundesländer unter anderem in der Einzelzimmerquote (von 75 Prozent in Bayern bis zu 100 Prozent in NRW) und der Mindestgröße der Zimmer (von 14 Quadratmetern in NRW bis zu 22 in Baden-Württemberg). Investoren müssen für jedes Bundesland ihre Bauprojekte gesondert planen. Das lässt die bereits hohen Kosten zusätzlich steigen. Und nicht nur das: Auch die Refinanzierungsberechnung und -höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich, Betreiber können ihre Einnahmen nicht sicher planen.
Das Sozialamt bestimmt individuell, welche Kosten und Leistungen es bei Sozialhilfeempfängerinnen und -empfängern in Pflegeheimen übernimmt. Da die Bundesländer aber eigene Sozialämter führen, die unterschiedliche Leistungen übernehmen und zusätzlich von Fall zu Fall entscheiden, gestaltet sich die finanzielle Planung für Betreiber äußerst schwierig. Bei manchen Bauvorhaben stehen die tatsächlichen Miteinnahmen erst dann fest, wenn der Betrieb aufgenommen wurde. Auch hier würde eine bundesweite Bestimmung die Finanzierung von Pflegeheimen begünstigen.
„Es gibt genügend Investoren mit einem sozialen Anspruch und ausgezeichnete private Betreiber. Mit den richtigen und sinnvollen Regelungen stellt die Privatwirtschaft die ideale und einfachste Lösung für die Pflege dar. Diese Chance muss auch die Politik schnell verstehen, damit wir in den nächsten Jahren nicht vor einer riesigen Unterversorgung stehen, die am Ende die Angehörigen stark belastet.“
Daniel Wolf
1 Der Markt für Seniorenimmobilien in Deutschland: https://www.pwc.de/de/real-estate/der-markt-fuer- seniorenimmobilien-in-deutschland.pdf
2 Studie zum PFLEGEMARKT 2030: https://www.zia-deutschland.de/wp- content/uploads/2021/03/Pflegestudie_IREBS.pdf
3 Übersicht über die neuen Bauaktivitäten in der 1. Jahreshälfte 2021:
https://www.pflegemarkt.com/2021/09/14/neubau-pflegeheime-betreutes-wohnen-halbjahr-2021/
4 Bauradar November 2021: https://www.pflegemarkt.com/2021/11/05/bauradar-november-2021/
