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Der CareTRIALOG sprach mit Dirk Richolt, Managing Director & Head of Alternative Real Estate, über die Themen „Pflegeimmobilien und Investmentmarkt“.

Die Transaktionsaktivitäten im Gesundheitswesen bleiben – im Vergleich zum Vorjahr – auf einem hohen Niveau. Welche Segmente sind hier hauptsächlich hervorzuheben?

Dirk Richolt: Der gesamte Gesundheitsmarkt ist sehr stark gefragt, was sich am Transaktionsvolumen für Gesundheits- und Sozialimmobilien in Höhe von rund 3,4 Milliarden Euro zeigt.

Ein neues Rekordergebnis, denn so viel wurde von professionellen Investoren bis dato noch nie in den hiesigen Markt für diese aufstrebende Asset-Klasse investiert.


Mir sind keine Marktteilnehmer bekannt, die von Mietausfällen berichteten. Und das ist erst einmal ein Qualitätsmerkmal für diesen Subsektor des Immobilienmarktes. Deswegen ist die Affinität zum Gesundheitsmarkt sehr hoch. Es wird zwar in der Presse viel über Pflegeheime gesprochen, doch generell wird die Situation auf Seiten der Betreiber als weiterhin sehr zufriedenstellend eingestuft. Auch wenn das ein oder andere Pflegeheim (leider) eine nahezu 100%ige Corona-Quote verkraften musste. Doch betrachten wir das in Relation zu den etwa 850.000 Pflegeplätzen in Deutschland, so stellt sich das – zum Beispiel im Vergleich zu vergangenen Grippewellen – als nichts Außergewöhnliches dar. Ausgenommen scheinen mir allerdings die letzten zwei bis drei Monate des vergangenen Jahres. Hier hatten sich die Corona-Fallzahlen in einer Art und Weise entwickelt, die dann doch etwas Sorge bereiteten. 

Welche Struktur-/Portfolioveränderungen gab es auf dem Pflegeimmobilienmarkt in Bezug auf Investitionen in den vergangenen Jahren?

Dirk Richolt: Aus meiner Erfahrung heraus, gab es dahingehend keine großen Veränderungen. Das größte Thema momentan sind die Besichtigungen im Immobilienmarkt im Allgemeinen und im Gesundheitsmarkt im Besonderen. Hier ist es (auch aufgrund der Corona-Pandemie) prozessual sinnvoll, bei einer Portfoliobesichtigung nur noch den finalen Bieter in die entsprechenden Objekte hineinzubringen. Bei Einzelobjekten wird man den Interessenten (der Zeit angemessen) vorzugsweise virtuelle 360-Grad-Besichtigungen anbieten.

Da physische Begehungen schon immer ein sensibles Thema bei Pflegeheimen waren, ist es nur konsequent, bei Gesundheitsimmobilien zukünftig mehr auf umfassende virtuelle Begehungen zu setzen.

Und welche in- und ausländischen Investoren sind in Deutschland in Sachen Pflegeimmobilien dabei besonders aktiv?

Dirk Richolt: Bis dato waren das vor allem Investoren aus Westeuropa, sprich Benelux und Frankreich. Das hat sich im vergangenen Jahr etwas beruhigt, da der Lockdown in Frankreich insgesamt länger und härter als hierzulande war und sich in Belgien die Inzidenzen und Sterbezahlen deutlich höher entwickelten als in Deutschland. Das hat die Investoren eine gewisse Zeit lang paralysiert. Wir hoffen und erwarten aber, dass sie im Laufe dieses Jahres wieder mit dem gleichen Engagement wie vor Beginn der Corona-Pandemie zurückkehren. Französische Investoren hatten weiterhin Interesse, doch waren sie aufgrund der recht umfänglichen Homeoffice-Regelungen teilweise nicht so reaktionsfähig wie in den Jahren zuvor. Des Weiteren beobachten wir, dass sich auch inländische Investoren zunehmend dem deutschen Pflegeimmobilienmarkt zuwenden.

Da einige Immobiliensektoren mittlerweile problembehafteter sind und sich Investitionen nicht mehr so günstig realisieren lassen wie in der Vergangenheit, drängt sich der Gesundheitsmarkt aufgrund seiner strukturellen Fundamentaldaten vielen auf. 

Was macht den deutschen Pflegeimmobilienmarkt für ausländische Player interessant?

Dirk Richolt: Unser deutscher Markt ist auf längere Sicht finanziert, das macht ihn für ausländische Investoren interessant. Es ist relativ schwer, neu zu bauen. Das bleibt weiterhin ein Engpassfaktor. Betrachtet man die heutigen Betreibermargen, ist das Geschäft deutlich nachhaltiger, als es in der letzten Dekade oder in den 1990er-Jahren war. Insgesamt hat sich der Betreibermarkt klar verändert, da sehr viel mehr ausländische Betreiber in Deutschland aktiv sind. Der Markt wird stärker konsolidiert. Früher hatten wir eine Struktur, die insbesondere von sehr kleinen, lokalen Betreibern (teilweise mit nur ein bis zwei Pflegeheimen) geprägt war. Das gehört mittlerweile der Vergangenheit an. So haben Korian und Orpea den deutschen Markt regelrecht aufgekauft und haben in manchen Jahren vier bis fünf Betreiber gleichzeitig erworben, was sie zu den absoluten Marktführern in Deutschland gemacht hat.

Das Engagement dieser europäischen Market Leader führt wiederum insgesamt zu einem generell höheren Interesse am deutschen Pflegeimmobilienmarkt, sodass sich der gesamte M&A-Markt auf deutsche Gesundheitsimmobilien stürzt und somit die weitere Konsolidierung vorantreibt.

Diese strukturellen Veränderungen führen zu größeren, nachhaltigeren Betreiberstrukturen, die aber auch tatsächlich transparenter sind beziehungsweise mehr Transparenz in Bezug auf das Zahlenmaterial erlauben. Die ausländischen Marktakteure sind es gewohnt, ihre Zahlen offenzulegen, was früher die Deutschen nie wollten. Früher hat man also eine veritable Black Box gekauft. So war es für Investoren nie ganz klar, wie der Betreiber der Immobilie wirtschaftlich dasteht, und es bestand das Risiko, dass der Betreiber dem Investor nach Ablauf der 25-jährigen Mietdauer die Pistole auf die Brust setzt oder sofort auszieht. In dem Falle mussten Investitionen ganz anders kalkuliert werden. Heute befinden wir uns in einem Markt, in dem die Auslastungszahlen sehr hoch sind. Bei privaten Betreibern bewegen wir uns bei beziehungsweise um knapp 90 Prozent Auslastung. Wobei es sich bei der verbleibenden Vakanz um einen strategischen Leerstand handelt, da Pflegepersonal fehlt.

Der Großteil des Marktes ist nahe der wirtschaftlich möglichen Vollauslastung, und niemand möchte mehr Flächen hergeben.

Das heißt, läuft ein Mietvertrag aus, sind wir als Investoren heute in einer ganz anderen Situation, denn die wirtschaftliche Lebensdauer eines Pflegeheims hat sich über das letzte Jahrzehnt deutlich verändert. Insbesondere auch in der finalen Wahrnehmung durch die Investorenschaft. Das zieht wiederum viel mehr Gelder an. Wird das Objekt neu gekauft, hat der Investor noch einen 25-jährigen Mietvertrag. In der Vergangenheit konnte man solche Objekte unter dem 25-Fachen kaufen. Es war also immer ein Markt, in dem man mehr Geld zurückbekommen als investiert hat, und am Ende gehört dem Investor immer noch die Immobilie und der Boden. Und genau das ist in der heutigen Zeit, die von Negativzinsen geprägt ist, hochattraktiv. Man hat also ein besonders beständiges Wirtschaftsgut, kann gegebenenfalls bis zu 40/50 Jahren mit der bestehenden Struktur leben und hat aber bereits nach 25 Jahren sozusagen „das Geld wieder raus“.

Es ist ein sehr institutionelles Geschäft geworden, und es gibt gerade Pensionskassen und Versicherungen die Möglichkeit, sich fixed-income-ähnliche Immobilien zu kaufen, deren laufende Verzinsung nicht durch wirtschaftliche Auf- und Abschwünge im Risiko ist.

Und wo wird Ihnen das heute noch geboten? Das in einem Markt, wo ansonsten momentan ein Großteil der Anleihen sowieso Richtung Null mit der Verzinsung tendieren und die anderseits in der Regel von den Zentralbanken sofort weggekauft werden. Das ist, was man bei allen deutschen Transaktionen, aber auch quer durch Europa beobachten kann, dass wir es hier nicht mit einem Geschäft für Glücksritter zu tun haben, sondern dass es sich mittlerweile als ein sehr institutionelles Geschäft präsentiert. Wobei der Fremdkapitaleinsatz häufig sehr gering ist und wir es hauptsächlich mit Versicherungen, Pensionskassen und Investmentfonds zu tun haben, die die Immobilie selten weiterverkaufen. Das heißt, es handelt sich bei dieser Asset-Klasse um ein eher passives Geschäft in der – im Vergleich zu anderen Asset-Klassen, relativ wenig gehandelt wird.

Im Jahr 2017 wurden gut zwei Drittel des Transaktionsvolumens in Bestandshäuser investiert, nur ein Drittel entfiel auf neue Projektentwicklungen. Hat sich die Situation in den Jahren 2019/2020 verändert? Was sind die Gründe?

Dirk Richolt: Meines Erachtens hat sich an dieser Situation nicht wirklich etwas verändert. Im gerade abgelaufenen Investmentjahr 2020 machten Neubauprojekte gerade einmal ein Fünftel des Transaktionsumsatzes aus. Denn Grundsätzlich ist das Kernproblem im Pflegeimmobilienmarkt, dass es sehr schwer ist, neu zu bauen. Das lässt sich mit einer substanziellen Näherungsmöglichkeit leicht beschreiben: Die Miete, die der Pächter an den Eigentümer der Immobilie zahlt, sollte abhängig sein von der Miete, die der Bewohner zahlt. Das, was die Bewohner zahlen müssen, ist in der Regel aber sehr limitiert. Doch auch hier muss unterschieden werden: Zum einen gibt es die privat Finanzierten, zum anderen die Sozialhilfeempfänger. Der größte Teil der Regulierung bezieht sich in Deutschland auf den Sozialhilfeempfänger. Dies wird dann systematisch auf den Privatzahler übergestülpt, auch wenn es dort nicht immer so zutrifft. Soweit die deutsche Denke. Die Investitionskosten (also die Zahlungen, die die Bewohner als Miete leisten) sind eigentlich immer klassische Kostenstellenrechnungen. Das heißt, man betrachtet die historischen Gestehungskosten und legt diese über die erlaubte Zeit zur Abschreibung auf eine Jahresrate um. Das ganze Modell kann dann nur noch um die Betriebskosten (Strom, Wasser usw.) schwanken. Das bedeutet, dass der Pächter in seinen Mietzahlungen limitiert wird/ist. In der Vergangenheit durfte der Boden nicht mit in diese Rechnungen mit eingebracht werden.

Also, wie kann heute ein Developer etwas bauen, wenn er in der Miete den Grund und Boden nicht einbringen darf? Er wird im Kampf um attraktive und in der Regel knappe Grundstücke so immer im Nachteil sein. 

Schaut man sich die Transaktionszahlen der vergangenen Jahre an, so kam man bei den Kapitalwerten von Pflegeheimen auf circa 2.500 Euro pro Quadratmeter NGF. Dieser Kapitalwert ist viel niedriger als im klassischen Wohnungsbau – und vor allem im Eigentumswohnungsbau. Hier kann viel schneller geplant und errichtet werden als im Pflegeheimbereich. Zudem erreicht man viel schneller den Exit mit weniger Planungsrisiko und mit einem höheren Kapitalwert.

Genau das macht das neu Bauen von Pflegeimmobilien schwer und bietet denen Vorteile, die einen betagten oder neue Pflegeheimbestand kaufen. Denn es kann und wird nicht so viel gebaut werden, um die tatsächlichen Bedarfe zu decken.

Welche Kriterien müssen Pflegeheime erfüllen, um für Investoren attraktiv zu sein?

Dirk Richolt: Zuallererst müssen Pflegeheime profitabel betrieben werden können. Hervorheben: Hier gibt es oft eine Diskrepanz zwischen dem, was politisch gewünscht ist, und dem, was betriebswirtschaftlich Sinn macht.

Zum Beispiel dürfen in NRW nur Pflegeheime mit maximal 80 Pflegeplätzen errichtet werden. Doch in der Regel amortisieren sich die Kosten für einen Betrieb vor Ort mit Pflegeheimleiter erst ab 80 Pflegeplätzen. Generell sind Pflegeheime mit 80 bis 150 Betten besonders attraktiv und profitabel. Wobei die Grenze nach oben nicht festgeschrieben ist, doch ab einer Bettenzahl von 150 kann es für die Bewohner leicht unpersönlicher werden. Bei Neubauten in Großstädten ist eine hohe Pflegeplatzzahl häufig sinnvoll, und es gibt diverse Beispiele, die zeigen, dass es möglich ist, ein Pflegeheim auch mit einer Bettenzahl von über 150 profitabel zu betreiben. Ein weiterer Punkt ist, dass bei einer Neuerrichtung die Einzelzimmerquote nahezu 100 Prozent betragen sollte. Außerdem ist der Standort eines Pflegeheims wichtig – möglichst nah bei der Familie und im Speckgürtel von vernünftigen Wohnlagen sowie infrastrukturell gut angebunden, damit auch die Pflegekräfte schnell an ihren Arbeitsplatz kommen

Wie hat sich die Rendite bei Pflegeimmobilien in den vergangenen Jahren entwickelt?

Dirk Richolt: Wir selbst kommen heute dahin, dass wir eine Net Initial Yield von vier Prozent ausweisen. Wir bezeichnen als Net Initial Yield die Nettoreinrendite nach allen nicht umlegbaren Kosten im Verhältnis zu allen Ankaufskosten (Kaufpreis, Notar, Rechtsanwalt, Grunderwerbssteuer usw.). Die Frage im Pflegemarkt war immer: Was ist eigentlich Prime? Eine Prime-Büroimmobilie definiert sich häufig über Innenstadtlage und Hochhaustürme. Das gibt es im Pflegeheimbereich so nicht. Die meisten Pflegeheime sind ja per Definition her dezentral. So setzen wir auf ein gewisses Alter (bis zu zehn Jahren), normal vermietet, ohne Over-Rent. 

Wir haben bis dato auch Pakete für deutlich unter vier Prozent Nettoreinrendite verkauft. Es ist schwer, die Konsistenz der Qualitäten über die Jahre im gleichen Maße aufrechtzuerhalten. 2019 war ein Jahr mit eher unterdurchschnittlichen Qualitäten, was einen Vergleich der Renditeentwicklung erschwert hat. Unsere Umsatzzahlen im Pflegemarkt schwanken zwischen einer bis zwei/zweieinhalb Milliarden Euro, der gesamte Gesundheitsimmobilienmarkt bewegt sich zwischen zwei und gut drei Milliarden Euro. Diese im Vergleich zu den etablierten Asset-Klassen geringen Zahlen beinhalten nie die gleichen Qualitäten. Deswegen ist es schwer, dies nachzuhalten.

Wie bereits erwähnt, sind wir heute bei vier Prozent Nettoreinrenditen, womit wir uns mehr an klassische Core-Immobilien angenähert haben.

Zum Vergleich: Erstklassige Hotelimmobilien mit einem langlaufenden Pachtvertrag sehen wir aktuell bei 4,25 Prozent.

Beschreiben Sie aus Ihrer Sicht den Pflegeimmobilienmarkt in zehn Jahren.

Dirk Richolt: Ich gehe davon aus, dass der Pflegeimmobilienmarkt weiterhin sehr institutionell bleiben und sicher auch noch institutioneller und damit professioneller werden wird. Ich hoffe, dass mehr deutsche Investoren in den Markt hineinkommen und dass er sich verbreitern wird. Dass sich Investoren, die früher wohnaffin waren, nicht nur für betreutes Wohnen, sondern auch für Pflegeheime interessieren. Wir sehen die Nachfrage nach betreutem Wohnen, doch gibt es dort sehr wenig Produkt. 

Ich denke der Markt wird reifer, aber man kann nicht mehr große Wertsteigerungsraten erwarten, denn die Renditen sind schon relativ niedrig. 

Die Herausforderung für bestehende Fonds besteht darin, die eigenen Fondsmanagementgebühren zu amortisieren. In der Vergangenheit haben die Fonds feste Renditen versprochen, die gegebenenfalls gesenkt werden können, das funktioniert mit den Verwaltungsgebühren nicht. Dies stellt eine Barriere dar. Mehr direktes Engagement deutscher Institutioneller wäre die logische Konsequenz.

Vielen Dank für dieses Gespräch!

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