IMMAC ist in Europa ein marktführendes Unternehmen für Immobilieninvestitionen im Healthcare-Sektor. Seit ihrer Gründung 1997 hat die IMMAC group mehr als 1,7 Milliarden Euro in über 160 Betreiberimmobilien investiert. 

Wir sprachen mit Andreas Jantsch, Leiter Team Transaktionen Healthcare. www.immac.de

Wie hat das Pflegestärkungsgesetz II aus dem Jahr 2017 den Pflegemarkt verändert (ambulant vs. stationär)? Und wie wirkt sich der Trend zur Ambulantisierung auf das Angebot neuer Wohn- und Betreuungsformen aus?

Andreas Jantsch: Der Pflegemarkt in Deutschland war schon immer stark reguliert. Spätestens mit der Föderalismusreform 2006, dem Pflegeneuausrichtungsgesetz sowie dem PSG I 2015 und dem PSG II 2017 hat sich dieser Trend weiter verstärkt. Unter der gesetzgeberischen Prämisse „ambulant vor stationär“ wurde insbesondere der bereits bestehende ambulante Sektor durch Anreizsysteme in den Vergütungsstrukturen gefördert. Das hat zur Folge, dass der ambulante Bereich zunehmend an Bedeutung gewinnt und erheblich schneller wächst als der vollstationäre Bereich.

Dieser Umstand hat einige Effekte hervorgerufen. Als erstes sehen wir deutlich, dass sich neue Betreuungsformen für altersgerechtes Wohnen etabliert haben. Das betrifft das Segment betreutes Wohnen mit all seinen Schattierungen, vom barrierefreien Wohnen bis hin zu ambulant betreuten WGs. Diese Betreuungsformen haben sich zu einer wesentlichen Säule des Pflegemarktes entwickelt, die auch von Betreiberseite, egal ob im ambulanten oder vollstationären Pflegebereich, befeuert wurde.

Auch wir fokussieren uns zunehmend auf eine Kombination aus vollstationärer Pflege mit integrierter Tagespflege und betreutem Wohnen – für uns mittlerweile ein wichtiges Standortkriterium bei der Auswahl eines geeigneten Ortes für Neubauentwicklungen.

Beispielhaft unterlegt das eine Studie aktueller Bauaktivitäten von www.pflegemarkt.com. Diese besagt, dass an der Hälfte aller neuen Pflegestandorte mindestens eine Einrichtung für betreutes Wohnen entsteht. Zudem sind wir davon überzeugt, dass die Integration von ambulanten Leistungen in stationäre Konzepte eine hohe Marktakzeptanz besitzt, weiter voranschreiten wird und beide Versorgungsformen perspektivisch möglicherweise zusammenwachsen.

Des Weiteren ist ein enormer finanzieller Druck sowohl aufseiten der Leistungserbringer als auch der Kostenträger entstanden. Allein die Einführung der Pflegegrade im PSG II hat dazu geführt, dass die Zahl der Pflegebedürftigen innerhalb kürzester Zeit um rund 500.000 gestiegen ist. Ökonomisch betrachtet hat sich das „Marktvolumen“ damit schlagartig um 15 Prozent erhöht. Das ist in anderen Branchen nicht ansatzweise zu erkennen. Die Gesamtzahl der Leistungsbezieher aus der sozialen und privaten Pflegeversicherung liegt derzeit bei circa vier Millionen Personen und damit um etwa 1,3 Millionen über dem Niveau von 2017. Das hat zu einem signifikanten Anstieg der Gesundheitsausgaben, insbesondere bei der Pflegeversicherung für Leistungen sowohl im ambulanten als auch im stationären Bereich, geführt. Die Gesamtausgaben dürften bereits heute bei über 40 Milliarden Euro pro Jahr und damit etwa 5 Milliarden Euro über dem Niveau von 2017 liegen.

Das ist aus ethischen und qualitativen Gründen völlig richtig und nachvollziehbar, hat allerdings, und nun kommen wir zum zweiten Nebeneffekt, für die Leistungserbringer erhebliche betriebswirtschaftliche Folgen. Bei ohnehin schon schwachen Margen von drei bis vier Prozent pro Einrichtung entsteht ein zusätzlicher Kosteneinsparungsdruck.

An aktuellen Projekten und in Gesprächen mit Betreibern stellen wir fest, dass sich der ohnehin schon lange bestehende Personal- und Fachkräftemangel noch weiter verschärft hat – zusätzlich verstärkt durch die Einführung der Pflegegrade und das theoretische Anheben des Marktvolumens.

Da der Bedarf an Personal nicht unmittelbar gedeckt werden kann, muss auf Leiharbeiter zurückgegriffen werden. Wird die Fachkraftquote nicht mehr erfüllt, droht ansonsten ein Belegungsstopp. Die im Verhältnis teuren Leiharbeitskräfte treiben die eh schon hohen Personalkosten, die in der Gewinn- und Verlustrechnung des Betreibers immerhin zwischen 55 und 60 Prozent des Umsatzvolumens ausmachen, weiter in die Höhe. Bei den oben genannten Margen ist das für manche kleinere Betreiber kaum noch darstellbar und eine große Herausforderung.

Als dritter Punkt ist die Pflegemarktentwicklung an sich zu nennen, die einen enormen Investitionsbedarf in Bestandshäuser und Neubauten einfordert. Dies wird durch länderspezifische bauliche Anforderungen hinsichtlich gestiegener Ansprüche an Barrierefreiheit, maximaler Bettenkapazität, Zimmerquoten und -größen, Sanitärausstattungen usw. angetrieben. Systemisch bedingt erfolgt eine Refinanzierung allerdings ausschließlich über die Investitionskostenpauschalen und über einen längeren Zeitraum hinweg. Das ist für viele Betreiber kaum leistbar. Insbesondere dann, wenn Betriebe (und das betrifft die tradierte Pflegeheimstruktur) familiär geführt sind und Inhaber eine gewisse Altersgrenze überschritten haben. Da bedarf es einer großen Kraftanstrengung für den Inhaber, wenn er Mitte/Ende 50 ist und eine immense Investition tätigen muss, die nur in einem Zeitraum von mindestens 20 Jahren über die Kostenpauschalen zu refinanzieren ist. Zusätzlich entsteht im vollstationären Bereich ein hoher Konsolidierungsdruck hin zu größeren Betreiberketten. Doch das allein ist nicht die Lösung für das Problem. Auch die Kapitaldecke dieser neu etablierten und gebildeten Betreiberketten ist zu dünn, um den bestehenden und kommenden Investitionsdruck auf Dauer finanzieren zu können.

Zur Bewältigung dieser gesamtgesellschaftlichen Aufgabe wird Privatkapital notwendig sein.

Das bedarf entsprechender Rahmenbedingungen, wie z. B., dass privatem Kapital – wenn es investiert wird – eine adäquate Verzinsung zugestanden wird.

Viertens: Deutschland ist eine der größten europäischen Volkswirtschaften und bietet nach wie vor stabile gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen. Gepaart mit der prognostizierten soziodemografischen Entwicklung lockt dieser Umstand immer mehr ausländische und auch inländische Investoren an, die erstmals in Sozialimmobilien investieren, bis dato also nicht in dieser Assetklasse zu Hause waren. Man darf nicht die Augen davor verschließen, dass der Großteil derer, die momentan in Sozialimmobilien investiert, zunächst opportunistisch in diesen Markt geht und nach einer Anlage sucht.

Allerdings werden dabei die Feinheiten des deutschen föderal geprägten und hochregulierten Pflegemarktes oftmals unterschätzt.

Auf Betreiber- und Investorenseite werden am Ende diejenigen erfolgreich sein, die an einer zukunftsfähigen Strategie arbeiten. Das heißt, nicht nur die derzeitigen Gegebenheiten und Mechanismen im Markt im Detail zu verstehen, sondern auch Veränderungen und Trends antizipieren zu können und bereit zu sein, mit Augenmaß diesen Tendenzen zu folgen. Der Pflegemarkt ist und bleibt ein Markt für Spezialisten.

Welche Gründe sprechen für Investitionen in betreutes Wohnen?

Andreas Jantsch: Betrachtet man die Alterung der Bevölkerung in Deutschland und unterstellt zusätzlich eine starke Zuwanderungstendenz, werden bis 2030 circa 22 Prozent der Bevölkerung über 65 Jahre alt sein. Das ist der demografische Faktor, und er ist unumkehrbar. Zur gestiegenen Lebenserwartung kommt hinzu, dass sich die Ansprüche der älteren Menschen grundlegend verändert haben. Im Vergleich zu vor 30 Jahren geht es im Alter heute viel mehr um Mobilität, eine möglichst lange Selbstständigkeit und Selbstbestimmtheit im häuslichen Umfeld sowie um die Verfügbarkeit einer guten kulturellen und medizinischen Infrastruktur.

Die gesundheitlichen Einschränkungen des Alters sollen unproblematisch und nach Möglichkeit ohne Wohnortwechsel kompensierbar sein. 

Es hat hier in den vergangenen Jahrzehnten einen starken Wandel der Gesellschaft und der Lebensumstände gegeben.

Bereits heute ist abzusehen, dass diese gewachsenen und berechtigten Ansprüche an das Leben im Alter für die steigende Anzahl der Pflegebedürftigen weder durch die derzeit existierende ambulante Versorgung noch durch Angehörige oder vollstationäre Angebote gedeckt werden kann. Angehörige tragen heute zu 52 Prozent dazu bei, dass Pflegebedürftige betreut und gepflegt werden. Damit stellen sie die größte Betreuungssäule in Deutschland dar. Zukünftig wird das aufgrund der Umkehrung der Alterspyramide nicht mehr funktionieren. Zudem wird die Erwerbstätigkeit der Jüngeren zunehmen und Familien leben heute, anders als noch vor 30 oder 50 Jahren, aufgrund der Mobilität im Erwerbsleben, öfters räumlich getrennt.

Die Nachfrage nach vollstationärer Pflege wird das verfügbare Angebot weiterhin übersteigen. Wir werden durch die gesetzlichen Vorgaben für Bestandspflegeheime (jetzt noch) bestehende Plätze verlieren. Diese Entwicklung zeichnet sich bereits in Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen und anderen Bundesländern ab. Unser hauseigener Research-Bereich hat ermittelt, dass bis zum Jahr 2060 in Deutschland circa 5.800 zusätzliche vollstationäre Pflegeheime benötigt würden. Die aktuellen Bautätigkeiten hinken dem Bedarf allerdings deutlich hinterher. Dabei bleibt sogar die Frage unberücksichtigt, wie sich die immer weiter steigenden Bau- und Grundstückspreise auf die Refinanzierbarkeit durch Investitionskosten in der vollstationären Pflege auswirken. Würde man in der Geschwindigkeit bauen, die es braucht, um mit dem Bedarf Schritt zu halten, müssten die Investitionskostenanteile drastisch nach oben gehen. Dieser Aspekt würde eine sehr große Herausforderung für alle Beteiligten am Markt darstellen.

Weder die Säulen der ambulanten noch die der vollstationären Versorgung für pflegebedürftige Menschen werden in Zukunft ausreichen, um den steigenden Bedarf zu decken.

Es wird daher künftig aufgrund von veränderten Lebensumständen, der erhöhten Nachfrage und der nicht ausreichenden bestehenden Versorgungsformen notwendig sein, dass sich neue und mittlerweile etablierte Versorgungsformen weiter durchsetzen.

Und ich gehe auch davon aus, dass sich dieser Trend weiter fortsetzen wird. Deswegen ist es aus Investorensicht zwingend erforderlich, sich diesem Thema zu nähern. Momentan ist der Markt sehr facettenreich und anders, als wir es aus der vollstationären Pflege kennen, deutlich unregulierter. 

Wie ist aufgrund dieser Entwicklung IMMAC aufgestellt?

Andreas Jantsch: Wir sehen uns durch unser bestehendes Portfolio in Bezug auf vollstationäre Pflegeeinrichtungen sehr gut und divers aufgestellt. Diese Diversifizierung haben wir schon in den vergangenen Jahren bewusst vorgenommen, beispielsweise hinsichtlich der Regionalität, der Anzahl und der Zusammensetzung unserer Betreiber. So profitieren wir von einem breiten Marktüberblick über alle Regionen in Deutschland. Wir können die jeweiligen föderalen Strukturen sehr gut antizipieren und entscheiden, an welchem Standort sich welches Investment lohnt. 

Mit IMMAC Wohnbau, unserer Bauträgergesellschaft, haben wir schon vor Jahren begonnen, dieses Segment im Rahmen eigener Projektentwicklungen zu besetzen. Zum Beispiel entstehen derzeit im niedersächsischen Bückeburg und Lengede 78 seniorengerechte Servicewohnungen. Über unser sehr gut funktionierendes Netzwerk haben wir regelmäßig Zugang zu Betreibern, die uns aktiv auf diese neuen Wohnformen ansprechen und uns in ihre Expansionsbestrebungen als Investor einbeziehen.

Was sind Ihre aktuellen Projekte und wo sind diese angesiedelt?

Andreas Jantsch: Die Herangehensweise an unsere neuen Projekte im Segment betreutes Wohnen unterscheidet sich von der für Projekte der vollstationären Pflege. Bei der vollstationären Pflege kann es sinnvoll sein, in eine ländliche Region zu gehen. Denn dort kann sich auch ein vollstationäres Pflegeheim wirtschaftlich tragen, wenn der Betreiber über ein Cluster funktioniert – und obwohl die Infrastruktur nicht ganz optimal ist. 

Zu Beginn des Jahres haben wir zwei Einrichtungen mit insgesamt 300 Einheiten für betreutes Wohnen in Sachsen (Eilenburg und Leipzig) erworben. Dazu kam kürzlich der Ankauf einer weiteren Einrichtung mit Residenzcharakter und künftig 90 Wohneinheiten in Bad Bevensen (Niedersachsen). Betrachtet man die Projekte parallel, erkennt man eine Spreizung der qualitativen Inhalte. In Leipzig und Eilenburg handelt es sich um ein marktadäquates Angebot mit marktüblichem Standard für betreutes Wohnen, welches, auch aufgrund der hohen Bedarfssituation, sehr gut angenommen wird. In Bad Bevensen agieren wir eher im gehobenen Bereich. Hier sind die Serviceleistungen sehr viel ausgeprägter, da es sich hier um eine Kurstadt mit Kurkliniken und gegebener Klinikinfrastruktur handelt. Die jeweiligen Projekte sind den Gegebenheiten des jeweiligen Standorts angepasst.

Die Standortfrage muss immer sehr individuell betrachtet werden. Es kommt stark auf die Anbindung der Einrichtung an die gegebene Infrastruktur an. Die Menschen, die sich für eine Einrichtung des betreuten Wohnens entscheiden, sind deutlich mobiler als in der vollstationären Pflege und wollen den unmittelbaren Anschluss an das öffentliche Nahverkehrsnetz, an Ärzte, an Apotheken, an Einkaufsmöglichkeiten usw. Wir schließen grundsätzlich keine Region in Deutschland aus und haben hier keine Einschränkungen.

Doch wir beschäftigen uns bei der Standortauswahl noch intensiver mit den infrastrukturellen Grunddaten der Einzelregionen, mit Kaufkraftkennziffern, mit dem gegebenen Mietumfeld etc.

Uns ist es besonders wichtig, dass jeder Standort durch das vorhandene Betreiberkonzept nachhaltig und langfristig betrieben werden kann.

Welche Einrichtungsgrößen machen Sinn?

Andreas Jantsch: Es ist bekannt, dass bei vollstationären Einrichtungen eine Größe von 80 Plätzen wirtschaftlich sinnvoll ist. Alles darunter markiert bereits eine kritische Grenze. Im Segment des betreuten Wohnens hat sich eine solche Grenze noch nicht so deutlich herausgebildet.

Legen wir unsere Immobilien in Bückeburg und Lengede zugrunde, sieht man, dass Einrichtungen für betreutes Wohnen mit weniger als 50 Plätzen funktionieren und sinnvoll sein können, wenn sie mit dem Angebot einer vollstationären Pflegeeinrichtung kombiniert werden.

Stand-alone-Lösungen können für den Betreiber ebenfalls Sinn machen, wenn er seine ambulanten Dienstleistungen beispielsweise aus einem bereits bestehenden ambulanten Dienst bedienen kann. Aus Investorensicht sind aufgrund des Projekthandlings Investitionen ab einer Größe von fünf Millionen Euro interessant. Der Aufwand, ein Projekt kleiner als fünf Millionen Euro umzusetzen, steht hinsichtlich des Ertrags und des Nutzens in keinem günstigen Verhältnis.

Mit welchen Betreibern arbeiten Sie zusammen, und wonach wählen Sie die Betreiber aus?

Andreas Jantsch: Seit jeher arbeiten wir mit unseren Betreibern partnerschaftlich und auf Augenhöhe zusammen. Wir tun das als IMMAC in dem Bewusstsein, langjährige Pachtverträge auf Gegenseitigkeit einzugehen. Wir wollen natürlich, dass unsere Betreiber mit ihren Einrichtungen erfolgreich sind und Geld verdienen. Das ist maßgeblich und garantiert uns und unseren Kapitalgebern die Werthaltigkeit des Investments. 

Wir arbeiten sehr gern mit frei-gemeinnützigen, kirchlichen und auch privaten Trägern zusammen. Jeder dieser Trägergruppen ist bereits heute in unserem Portfolio vertreten. Die Größe ist dabei nicht immer entscheidend. Wir scheuen uns auch nicht, Expansionen von Neugründungen zu begleiten, zum Beispiel bei neuen Betreibergruppen oder Start-ups. Uns kommt es vielmehr darauf an, dass das vorgestellte Betreiberkonzept am Standort nachhaltig funktioniert. Das tangiert wiederum die Frage nach der wirtschaftlichen Betriebsgröße und nach dem jeweiligen Personalkonzept der Einrichtung. Auch das Thema, ob und inwieweit man vorhandene Entwicklungspotenziale am Standort perspektivisch gemeinsam erarbeiten und ausschöpfen will, sind für uns Kriterien, die in der Betreiberauswahl durchaus relevant sind.

Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung des Pflegemarktes ein?

Andreas Jantsch: Einiges findet sich ja schon in den vorangegangenen Antworten. Ganz global lässt sich festhalten, dass die vollstationäre Pflege, auch wenn ihr Wachstum in den vergangenen Jahren hinter der Entwicklung der ambulanten Pflege zurückgeblieben ist, nach wie vor ein elementarer Bestandteil des deutschen Pflegemarktes bleiben wird. Sicherlich werden sich auch Veränderungen ergeben, denn an vielen Standorten werden wir durch die gesetzlichen Vorgaben die Reduktion von derzeit bestehenden Plätzen erleben. Die Neubautätigkeiten werden weiter hinter dem Bedarf zurückbleiben, und die Frage wird sein, inwieweit vollstationäre Pflegeheime aufgrund aktueller Anforderungen und durch gestiegene Baugrundstückspreise künftig refinanzierbar sein können. Die ambulanten Wohn- und Betreuungsformen dagegen werden in Deutschland nachhaltig Fuß fassen und sich weiterentwickeln.

Welche Zukunftsstrategie verfolgt IMMAC?

Andreas Jantsch: Wir werden uns auch in Zukunft bei den Investments, die wir eingehen, als langfristig orientierter Investor positionieren. Die Nachhaltigkeit eines Investments war schon immer für uns maßgeblich. Gerade im Kontext der immer stärker werdenden gesellschaftlichen ESG-Thematik ist dies für uns ein zentrales Thema der Einkaufsbewertung. Mit Blick auf die vielen uns momentan angebotenen Bestandsobjekte ist das aufgrund gestiegener baulicher Anforderungen eine große Herausforderung. Diese Herausforderung bietet aber auch Marktpotenzial, das wir nutzen wollen.

Wir werden also bewusst in Bestände investieren, die möglicherweise einen Umbau-, Sanierungs- und Umstrukturierungsbedarf aufweisen. Neben unserem angestammten Kernsegment der vollstationären Pflege, werden wir den Ankaufsfokus verstärkt auf Projekte ausweiten, deren Schwerpunkt auf Wohnen mit optionalen Pflege- und Versorgungsangeboten liegt.

Weiterhin wird die Projektentwicklungspipeline unserer Bauträgergesellschaft kontinuierlich ausgebaut. Durch attraktive Neubauten aus der eigenen Manufaktur wollen wir unser Portfolio erweitern und damit zur Diversifizierung beitragen. Und schlussendlich werden wir zukünftig auch institutionellen Investoren unser Know-how in Form von neuentwickelten Großfonds zur Verfügung stellen. Dabei bleiben wir unserer Individualität treu. Wir bezeichnen uns eher als Qualitäts- denn als Preisführer und sind dafür bekannt, uns auch mal komplexen Projekten zu widmen, bei denen ein „um die Ecke denken“ für den Erfolg erforderlich ist.

Herzlichen Dank für dieses Gespräch.

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