Dr. Michael Held ist Vorstandsvorsitzender (CEO) der TERRAGON AG (Projektinvestments, Unternehmensentwicklung und Kommunikation). Er verfügt über eine mehr als 25-jährige Berufserfahrung als Projektentwickler. 1994 gründete er das Unternehmen TERRAGON, mit dem er sich von 1999 an auf die Entwicklung und Realisierung von Seniorenimmobilien spezialisierte. Gemeinsam mit seinem erfahrenen Team machte der in München aufgewachsene Unternehmer TERRAGON zu einem Marktführer im Bereich Service-Wohnen; www.terragon-ag.de/. Vor seiner unternehmerischen Tätigkeit war Herr Dr. Held langjähriger Berater der Metro-Gruppe. Als anerkannter Fachexperte ist Herr Dr. Held Mitglied in zahlreichen Unternehmer- und Branchenvereinigungen sowie Dozent an der bbw Hochschule.

Wie hat sich der Pflegeimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren verändert?

Dr. Michael Held: Im Zuge des Immobilienbooms hat sich auch der Pflegeimmobilienmarkt gewandelt. Die gestiegenen Grundstücks- und Baukosten haben im Pflegeheimsegment dazu geführt, dass inzwischen zum großen Teil in eher strukturschwachen Kommunen und weniger in den wachstumsstarken Metropolregionen investiert wird. 

Langfristig gesehen ist der Bedarf an stationären Pflegeplätzen weiterhin ungebrochen und wird – getrieben durch die geburtenstarken Jahrgänge der 1960er-Jahre – auch in den nächsten 20 Jahren anhalten.

Alternative Versorgungsformen werden zunehmen, brauchen aber, um quantitativ eine größere Rolle zu spielen, mindestens noch zehn Jahre.

Das gegenwärtige Anlageumfeld führt allerdings auch zu einer Zunahme der Risikobereitschaft: Pflegeheime beispielsweise werden mittlerweile deutlich häufiger als früher im Aufteilermodell finanziert, da Pflegeappartements aufgrund ihrer Losgröße und relativen Sicherheit für viele Kleinanleger attraktiv sind. Dieses Geschäftsmodell wird im Lebenszyklus einer Pflegeimmobilie jedoch zu kritischen Situationen führen. Die Initiatoren solcher stark vertriebs- und margengetriebenen Geschäftsmodelle müssen gegenüber ihren Anlegern großes Verantwortungsbewusstsein zeigen. Das ist nicht unmöglich, aber anspruchsvoll. 

Globalinvestoren stehen vor einem anderen Problem: Sie haben starre Anlagekriterien, die sie gewissermaßen schwerfällig machen. Lange Zeit haben sie deshalb keine marktgerechten und konkurrenzfähigen Kaufpreise geboten. Das hat sich zwar geändert. Trotzdem müssen sie, wie das Beispiel Hemsö zeigt, offenbar selbst ins Projektentwicklungsgeschäft einsteigen, um ausreichend Produkt zu bekommen.

Wie reagiert Terragon darauf: Welche Wohnformen werden konkret angeboten? Und warum?

Dr. Michael Held: Für uns steht das stationäre Pflegheim nicht mehr im Zentrum unserer Unternehmensstrategie. Wir konzentrieren uns auf das Service-Wohnen für Senioren. Pflegerische Versorgungsformen, ob stationär oder teilstationär, sind für uns ein Add-on und machen ca. 10 bis 20 Prozent eines Standortinvestments aus. Aus unserer Sicht ist dieser Fokus zukunftsfähiger und wirtschaftlicher.

In der Branche wird es allerdings noch genau umgekehrt gehandhabt. 

Der Begriff des Betreuten Wohnens ist dabei leider missverständlich geworden. Er umfasst heute sowohl hybride Pflegekonzepte, die dem negativen Ruf des Pflegeheims entkommen wollen, als auch eine eigenständige Wohnform, wie sie in der DIN 77800 und in den Kriterien der gif (Gesellschaft für Immobilienforschung) definiert ist.

Wir bevorzugen daher die Bezeichnung „Service-Wohnen“. Das ist für uns eine Kombination aus gut ausgestatteten, barrierefreien Wohnungen, attraktiven Service- und Begegnungsflächen und einem umfangreichen und durchdachten Serviceangebot. Letzteres unterstützt ein aktives Leben und erhält die persönliche Selbstbestimmtheit der Bewohner auch in der vierten Lebensphase. Die meisten Angebote des Betreuten Wohnens mit ihren lediglich rudimentären Serviceangeboten leisten das nicht.

Was muss ein geeigneter Standort für den Bau einer Sozial-/Pflegeimmobilie mitbringen?

Dr. Michael Held: Das ist sehr unterschiedlich. Bei Pflegeheimimmobilien muss man sich eher danach richten, wo die Grundstückspreise bezahlbar sind. Und das ist meist eher in ländlichen Regionen und in Kleinstädten der Fall. Die ideale Lage wäre in diesem Segment dort, wo die Grundstückspreise unwirtschaftlich, weil für dieses Nutzungssegment zu hoch sind: in städtischen Quartieren mit vielen Einwohnern und guter Erschließung durch den öffentlichen Verkehr. Im Bereich des Service-Wohnens ist es hingegen möglich und sinnvoll, Projekte an Standorten mit eben dieser „idealen Lage“ zu realisieren.

Dr. Michael Held: Auf welche zukünftigen Konzepte setzt Terragon (Stichwort: Zukunftssicherheit)?

Die Menschen werden heutzutage nicht nur älter, sie wollen auch anders alt werden. Wir halten deshalb unser Konzept des Service-Wohnens für sehr zukunftsfähig, weil es von der stationären Pflege unabhängig ist und ein aktives und individuell gestaltetes Leben im Alter erlaubt. Neue technische Lösungen aus dem Bereich der Ambient Assisted Living (AAL) werden dabei perspektivisch eine gute, unterstützende Rolle spielen. Hier werden wir schon bei unseren nächsten Projekten wichtige Grundlagen schaffen. Auch neue Mobilitätskonzepte werden wir für unsere Einrichtungen entwickeln und erproben.

Eine weitere wichtige Aufgabe ist die Nachhaltigkeit unserer Wohnanlagen ­– Stichwort Green Building – und unseres Servicekonzepts.

Senioren wollen ökologisch nicht auf Kosten ihrer Enkel leben. Auch dieser Verantwortung stellen wir uns und haben in Ahrensburg das erste zertifizierte Pflegeheim in Deutschland errichtet. Nach einem finnischen Projekt war es das zweite in Europa.

Wie werden sich Ihrer Meinung nach die Betreiber- und Pflegemarktstrukturen weiterentwickeln?

Dr. Michael Held: Die privaten Pflegeheimkonzerne werden weiterhin die dynamischsten Marktteilnehmer bleiben. Und die Konzentration wird weiter zunehmen. Von oligopolistischen Strukturen sind wir aber wirklich sehr weit entfernt, und es wird wegen der Stärke der freigemeinnützigen Anbieter und aus strukturellen Gründen dazu auch in absehbarer Zukunft nicht kommen. Das ist für alle nur positiv.

Welche Anforderungen/Kriterien müssen von Seiten der Betreiber erfüllt werden?

Dr. Michael Held: Selbstverständlich ist die Bonität ein entscheidendes Kriterium. Die „Goldene Regel“ aus der Vergangenheit, dass ein Betreiber über mindestens fünf Jahre mindestens fünf Einrichtungen betrieben haben sollte, ist inzwischen jedoch nicht mehr marktgemäß. Heutzutage wird stärker auf eine Risikodiversifikation gesetzt; das beinhaltet auch eine Mischung aus kleineren und großen Betreibern. Denn je größer ein Betreiber, desto mehr Druck kann er im Zweifelsfall wirtschaftlich gegenüber den Eigentümern der Immobilien aufbauen.

Der Track-Record eines Betreibers sollte kontinuierlich in die Betrachtung einbezogen werden; in der Regel ist das auch vertraglich vereinbart. Aus der Praxiserfahrung heraus muss man aber sagen: Im operativen Geschäft klafft fast regelmäßig eine Lücke zwischen dem vertraglichen Anspruch und der konkreten Wirklichkeit.

Was sind die größten Herausforderungen (im Projektalltag)?

Dr. Michael Held: Mit Sicherheit ist der Mangel an geeigneten Flächen eine besondere Herausforderung. Wir suchen beispielsweise im gesamten Bundesgebiet nach Grundstücken und sind an Objekten interessiert, die eine Bebauung mit mindestens 15.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche ermöglichen.

Hier können und sollten Kommunen und Städte selbst stärker die Initiative ergreifen und das Service-Wohnen für Senioren durch eine entsprechende Konzeptvergabe von kommunalen Grundstücken fördern.

Was wünschen Sie sich hinsichtlich Ihrer Produkte/Konzepte von der Industrie?

Dr. Michael Held: Für den Bau unserer Wohnanlagen wünschen wir uns von der Baustoffindustrie und den Bauunternehmern, dass sie die Kapazitätsengpässe nicht allzu skrupellos ausnutzen und die Kirche im Dorf lassen. Partnerschaft ist keine Einbahnstraße. Das wichtigste ist die Berechenbarkeit der Baukostenentwicklung. 

Für die bauliche Umsetzung der Barrierefreiheit brauchen wir noch eine größere Palette von technisch guten, ansehnlichen und bezahlbaren Lösungen. Diese werden mit der Vergrößerung des Marktes sicher kommen.

Den Entwicklern und Anbietern von AAL-Systemen wäre zu empfehlen, sich nicht nur am technisch möglichen, sondern an den Bedürfnissen und wirtschaftlichen Möglichkeiten der Nutzer zu orientieren. Das würde die Marktdurchdringung deutlich beschleunigen.

Und welche Erwartungen haben Sie an die Politik?

Dr. Michael Held: Hinsichtlich der Politik neigen wir Mittelständler ja zur Larmoyanz. Für unser Produkt Seniorenwohnen wünsche ich mir im Grunde von der Politik regulatorisch möglichst in Ruhe gelassen zu werden.

Positiver ausgedrückt: Zur Förderung des barrierefreien Bauens legt unsere zusammen mit dem Deutschen Städte- und Gemeindebund veröffentlichte Studie nahe, das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen” auf den Neubau auszuweiten. Das würde Zuschüsse von 2.500 bis 5.000 Euro pro Wohnung bedeuten und die Schaffung von demografiefestem Wohnraum deutlich erleichtern.

Was die Baugrundstücke betrifft, sollten die Städte und Kommunen alle Möglichkeiten ausschöpfen, um Seniorenimmobilien – oder zumindest barrierefreien Wohnungen – den Vortritt zu geben. Denn Seniorenwohnungen sind das beste Familienbauprogramm: Durch jede neue Seniorenwohnung wird eine meist viel größere Wohnung für eine Familie frei.

Vielen Dank für die Beantwortung unserer Fragen.

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