Eine Fortsetzung des vermeintlichen Erfolgsmodells Pflegeheim der vergangenen Jahrzehnte wird es nicht geben!

Holger Janß zählt zu den führenden Experten für Sozialimmobilien im deutschen Markt. Mehrere Jahre leitete er die Expansion und Projektentwicklung eines namhaften europäischen Anbieters von Seniorenwohn- und -pflegeleistungen, danach war er als Geschäftsleiter für einen Schweizer Private Equity Investor tätig, der auf die Entwicklung von Sozialimmobilien spezialisiert ist. Seit 2020 leitet er als Head of Healthcare Transaction bei der Dr. Lübke & Kelber GmbH in Frankfurt das Beratungs- und Transaktionsgeschäft für Gesundheits- und Pflegeimmobilien sowie Betreutes Wohnen. Bereits in den 1990er-Jahren machte er erste Erfahrungen mit der Projektentwicklung von Betreutem Wohnen und medizinischen Projekten, als er für die HOCHTIEF AG den Gesundheitsbereich im internationalen Geschäft aufbaute.

Was sind heutzutage die wichtigsten Rahmenbedingungen für altersgerechtes Wohnen, die berücksichtigt werden müssen?

Holger Janß: Um die erforderlichen Rahmenbedingungen für altersgerechtes Wohnen definieren zu können, müssen wir uns intensiv mit den gesellschaftlichen Entwicklungen der vergangenen Jahrzehnte beschäftigen. Nur aus dem Verständnis der Lebensgeschichte der heute hochbetagten Senioren sowie dem demografischen, wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Wandel, der die nachfolgenden Generationen geprägt hat, lässt sich ein zukunftsfähiges und wirtschaftlich tragfähiges Angebot ableiten, das nachhaltig Erfolg für Betreiber und Investoren verspricht. Eine Fortsetzung der vermeintlichen Erfolgsgeschichte „Pflegeheim“ der vergangenen Jahrzehnte wird es aus meiner Sicht nicht geben.

Nicht nur der Staat hat seinen Fokus bei der Gesetzgebung von stationären zu ambulant betreuten Lebensformen verschoben, auch die Zielgruppe der älteren Menschen strebt tendenziell danach, ihren gewohnten Lebensstil soweit möglich – gegebenenfalls mit der notwendigen Unterstützung – fortzuführen.

Selbstverständlich gibt es Ausnahmen, etwa demenzielle Erkrankungen, durch die Wahrnehmung und Handlungsmöglichkeiten so stark beeinträchtigt sind, dass der Wunsch und die Möglichkeiten, ein selbständiges Leben zu führen zunehmend in den Hintergrund tritt. Doch nun zu den entscheidenden Entwicklungen: Die meisten Nutzer von Seniorenwohn- und Pflegeangeboten wurden noch vor oder während des Zweiten Weltkrieges geboren. Sie haben ihre Jugend und insbesondere die prägenden Jahre in einer Zeit erlebt, die von autoritärer Erziehung und harter Arbeit ebenso geprägt war, wie von großer Not, Flucht und Vertreibung, Arbeitslosigkeit und Wiederaufbau. Auch die Nachkriegszeit mit den sogenannten Wirtschaftswunderjahren war bis Ende des 20. Jahrhunderts eigentlich immer wieder durch Krisen geprägt. Umfassende wirtschaftliche Veränderungen und weltweite militärische Konflikte mit erheblichen Auswirkungen auf unsere Gesellschaft – man denke nur an den Vietnamkrieg und die Ölkrisen der 1970er-Jahre – haben bei großen Teilen der Bevölkerung Bescheidenheit und Sparsamkeit gefördert. Auch das Konsum- und Bildungsangebot sowie die Reisemöglichkeiten waren lange Zeit eher bescheiden und boten wenige Möglichkeiten. Diese Rahmenbedingungen boten kaum Spielraum für die Ausprägung eines individualisierten Lebensstils. 

Erst in den 1970er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurden durch steigende Einkommen, sinkende Wochenarbeitszeiten und den gesetzlichen Mindesturlaub von 20 Tagen sowie die zunehmende Sicherung der materiellen Bedürfnisse die Voraussetzungen geschaffen, um sich intensiver mit den eigenen Wünschen und Vorstellungen vom Leben zu beschäftigen. Durch zunehmendes Wohlstandsstreben einerseits und eine Abwendung vom konsumorientierten Lebensstil andererseits bildeten sich erstmals in breiten Teilen der Bevölkerung in Westeuropa verschiedene Milieus aus, die sich in den Folgejahren immer weiter ausdifferenzierten. Ein vermeintlich unerschöpfliches Angebot an Nahrungsmitteln und Konsumgütern, weit entfernt von Kriegshandlungen und ein stetig anwachsendes Reise- und Bildungsangebot begründeten bald einen hochgradig individualisierten, egozentrierten Lebensstil, bei dem sich das einzelne Individuum immer weniger als Teil einer weitgehend homogenen Gesellschaft begreift. Globalisierung in Wirtschaft und Kultur, Reiseerfahrungen, technologischer und medizinischer Fortschritt sowie das nahezu unerschöpfliche Informationsangebot des Internets und die Freiräume der sozialen Medien ermöglichen heute jedem Menschen, sich im Rahmen seiner gesellschaftlichen und persönlichen Verhältnisse hochgradig zu individualisieren oder gar sein eigenes Leben zu inszenieren.

Gleichzeitig führen die gesellschaftlichen Veränderungen dazu, dass tradierte Lebensmodelle, wie das der Hausfrau oder das der Versorgung der Eltern durch die Kinder, stark an Bedeutung verlieren.

Große Teile der Bevölkerung leben heute alleine beziehungsweise mit ihren Partnern und/oder Kindern in kleinen teuren Stadtwohnungen, sind berufstätig und haben ihr Leben stark individualisiert und strukturiert. Oft ist der Wohnort weit weg von dem der Eltern, und die berufliche Situation erfordert häufigen Ortswechsel. Hinzu kommen veränderte Einstellungen durch den gesellschaftlichen Wertewandel und eine zunehmende psychische und physische Beeinträchtigung vieler hochbetagter Menschen, die eine professionelle Pflege erforderlich macht. Auch wenn die Pflege zu Hause durch Angehörige, insbesondere in ländlichen Regionen, derzeit noch von erheblicher Bedeutung ist, wird das Modell meines Erachtens zunehmend an Bedeutung verlieren. 

Nur vor diesem Hintergrund sind die dringend notwendigen Veränderungen altersgerechter Wohn- und Versorgungsangebote zu verstehen.

Erfolgreiche Wohnformen zu schaffen bedeutet für mich in erster Linie darüber nachzudenken, wie ältere Menschen leben und in den kommenden Jahren leben möchten. Es wird regional unterschiedlich sein und nach Einkommens- und Bildungsschicht variieren, aber es wird anders sein.

Durch medizinischen Fortschritt, weniger schwere körperliche Arbeit, gesunde Ernährung sowie eine bessere Bildung und den gewohnten Umgang mit elektronischen Medien werden viele Menschen künftig ein anderes Leben führen können und wollen. 

Was bedeutet das konkret für neue Projektentwicklungen im Bereich „Seniorenwohnen/Betreutes Wohnen“?

Holger Janß: Die dauerhafte stationäre Unterbringung alter Menschen in Heimen mit kleinen Einzelzimmern erscheint mir grundsätzlich nicht mehr zeitgemäß und nur noch in Ausnahmesituationen berechtigt. Ein „Weiter so“ der vollstationären Altenpflege in modernisierten Räumlichkeiten kann nicht die Lösung für die kommenden Generationen der Babyboomer sein.

Ich denke, es geht jetzt darum, ein ausreichendes Angebot an konventionellem altersgerechtem Wohnraum zu schaffen, das bedarfsweise um die notwendigen Versorgungs-, Betreuungs- und Pflegeleistungen ergänzt werden kann und somit den Verbleib in den eigenen vier Wänden auch im hohen Alter gestattet.

Dies ist nicht nur für den einzelnen Menschen psychologisch und wirtschaftlich die vernünftigste Lösung, es ist auch aus ökonomischer und ökologischer Sicht der einzig sinnvolle Ansatz. Aus meiner Sicht macht es wenig Sinn, in den kommenden Jahren für Millionen ältere Menschen mit Unterstützungsbedarf immer neue Pflegeeinrichtungen zu errichten, für die es bei einer veränderten Bedarfslage kaum eine alternative Nutzungsmöglichkeit gibt. Darüber hinaus erscheint mir auch vor dem Hintergrund des bereits heute großen Personalmangels ein massiver Ausbau dieser Versorgungsform nicht sinnvoll. Dies sollten auch Anleger berücksichtigen, die für lange Zeiträume erhebliches Kapital in vollstationären Pflegeimmobilien binden, denn wenn die Nachnutzung nicht sicher ist, sollten die Spezialimmobilien bereits während der Laufzeit des Betreibervertrags die Investition amortisieren und die angepeilte Rendite erwirtschaften.

Und wie sollten daher erfolgreiche Nutzungs- und Designkonzepte aussehen?

Holger Janß: Die unterschiedlichen, stark individualisierten Lebensstile unserer Zeit führen zu verschiedenen Erwartungshaltungen der Nutzer. Ich halte daher eine markt- beziehungsweise kundenorientierte Betrachtungsweise, wie sie beispielsweise im Tourismus oder der Konsumgüterindustrie üblich ist, für den richtigen Ansatz. Um die Vielzahl unterschiedlicher Lebensstile einfangen und abbilden zu können, arbeitet die Marktforschung mit sogenannten Milieus. Diese fassen gesellschaftliche Gruppen mit ähnlichen Lebensstilen beziehungsweise Werten, Einstellungen und Präferenzen in Clustern zusammen, sodass deren Vorstellungen im Rahmen von Planungsprozessen optimal abgebildet werden können.

Ich plädiere dafür, diese Methode auch bei der Konzeptionierung von altersgerechten Wohnformen zu verwenden, denn es gibt heute weniger denn je die homogene Zielgruppe der Senioren, die ähnliche Ansprüche hat und dankbar ist, im fortgeschrittenen Lebensalter sicher und versorgt untergebracht zu werden.

Zeitgleich wächst das Angebot an neuen altersgerechten Wohnformen, sodass auch in diesem Markt mittelfristig Zukunftsfähigkeit, Wirtschaftlichkeit und Attraktivität des Angebots über den Erfolg im Wettbewerb entscheiden werden. Zusammenfassend sehe ich einen großen Bedarf an zeitgemäßen, zielgruppengerecht gestalteten Wohn- und Pflegeimmobilien, welche die individuellen Vorstellungen der Nutzer/Kunden berücksichtigen und gleichartigen Menschen ein würdevolles Leben im Alter und die Fortführung ihrer Lebensstile ermöglichen.

Welche Anforderungen stellen die Mieter/Käufer an ein seniorengerechtes betreutes Wohnen?

Holger Janß: Soweit es hierbei um die Betreiber der Immobilie geht, die diese langfristig anpachten oder als sogenannte Owner-Operator erwerben, spielt sicherlich die Wirtschaftlichkeit eine entscheidende Rolle, denn letztlich ist es das Ziel unternehmerischen Handelns, Gewinn zu erwirtschaften. Auch gemeinnützige Organisationen orientieren sich an den Prinzipien der Wirtschaftlichkeit, auch wenn ihr Ziel nicht die Gewinnerwirtschaftung ist. Da die Betreiber sowohl im Rahmen eines langfristigen Pachtverhältnisses mit hohen Eventualverbindlichkeiten als auch beim Kauf der Immobilie ein erhebliches Risiko eingehen, sind Zukunftsfähigkeit und Flexibilität sehr wichtig. So haben viele Pflegeheimbetreiber in den vergangenen Jahren durch die Veränderung der Landesheimgesetze schmerzhaft erfahren, wie eng das bauliche Konzept und die Rendite miteinander verbunden sind. Auch eine prozessorientierte Planung, die etwa in der Pflege die Personalknappheit und die Personalkosten in den Mittelpunkt stellt, kann für den Betreiber von entscheidender Bedeutung sein. Und natürlich sind, wie bei allen Immobilien, die Betriebskosten ein wesentlicher Erfolgsfaktor und die nachhaltige Gebäudeplanung eine unverzichtbare Voraussetzung im Zeitalter von ESG. Gebäude, die diese Kriterien nicht oder nur ungenügend erfüllen, sind schon heute kaum gefragt und werden meines Erachtens künftig erheblich an Wert verlieren.

Was die sogenannten Endinvestoren, also institutionelle Anleger oder Kunden von Aufteilern betrifft, so steht hier natürlich die Sicherheit und Nachhaltigkeit der Rendite im Mittelpunkt. Alle vorgenannten Kriterien beeinflussen daher, insbesondere bei institutionellen Investoren, deren Investitionsentscheidungen und Anlageverhalten. Letztlich kauft der Anleger indirekt den Cash-flow der sich aus den Pachteinnahmen und den nicht umlegbaren Kosten der Immobilie errechnet. Aber, wie bereits oben ausgeführt, am Ende der Laufzeit verbleibt die „nackte“ Immobilie, deren Nachnutzungsfähigkeit retrograd die Rentabilität der gesamten Investition bestimmt. 

Denn wenn der Betreiber den Vertrag nicht verlängert und keine alternative, gleichwertige Nutzung gefunden werden kann, verliert die Spezialimmobilie ihren Wert.

Was sind die gängigsten Finanzierungsmodelle?

Holger Janß: Traditionell erwirbt der Investor einer Betreiberimmobilie ein schlüsselfertiges Objekt mit einem langfristigen Pachtvertrag eines bonitätsstarken und erfahrenen Betreibers. Aufgrund der zunehmenden Knappheit geeigneter Objekte hat in den vergangenen Jahren aber auch zunehmend der Kauf von Projektentwicklungen an Bedeutung gewonnen sowie sogenannte Forward Deals. Während für die Übernahme von Developments – in der Regel mit Baugenehmigung und Betreibervertrag – eigenes Know-how und Projektsteuerungskapazitäten erforderlich sind, um die Projekte zu realisieren, erwirbt der Käufer beim Forward Deal eine schlüsselfertige Immobilie – allerdings zu einem früheren Zeitpunkt, meist mit Abschluss der Projektentwicklung. Der Forward Deal bietet dann noch verschiedene Ausgestaltungsmöglichkeiten, die insbesondere nach dem Zahlungszeitpunkt und dem Risikoübergang variieren. Während der Investor etwa beim Forward Funding ähnlich dem Bauträger-Modell eine finanzielle Beteiligung bereits während der Bauzeit leistet, womit unter anderem die Kosten einer Zwischenfinanzierung vermieden werden, wird der Kaufpreis beim Forward-Purchase-Modell erst nach der schlüsselfertigen Übernahme gezahlt.

Forward Deals ermöglichen somit auch kleineren Projektenwicklern mit beschränktem Zugang zum Kapitalmarkt, mehrere und größere Vorhaben zu realisieren.

Darüber hinaus gibt es eine Vielzahl von Finanzierungsmodellen wie das Immobilienleasing oder den Erwerb der Immobilie direkt durch den Betreiber, ein Modell, das sich in Zeiten niedriger Zinsen wieder zunehmender Beliebtheit erfreut.

Das Marktsegment „Seniorenwohnen/Betreutes Wohnen“ boomt. Was sind die Gründe und warum ist es für Investoren so interessant?

Holger Janß:  Auch hier gelten alle anfangs genannten Argumente hinsichtlich der Zukunftsfähigkeit und der Lebensstile der Mieter, aber natürlich auch die wesentlich bessere Wiederverwertbarkeit der Immobilie. Seniorengerechte Appartements können ebenso an andere Zielgruppen auf dem Wohnungsmarkt oder etwa als Studentenappartements vermietet werden. Aber auch der hohe Regulierungsgrad und die Unvorhersehbarkeit von Veränderungen der gesetzlichen und politischen Rahmenbedingungen in der Pflege spielen hier eine große Rolle: Wie bereits erwähnt, man erinnere sich beispielsweise an die Änderung des Landesheimrechts in NRW, BW und auch anderen Bundesländern bezüglich Einzelzimmerquote und Investitionskostenfinanzierung, was erheblich die Wirtschaftlichkeit der Betriebe tangierte und zu unliebsamen Nachverhandlungen mit den Investoren führte. 

Darüber hinaus entspricht das Mietverhältnis für Seniorenwohnen/Betreutes Wohnen prinzipiell dem allgemeinen Mietrecht mit der Besonderheit, dass hier ein Betreiber als Generalmieter zwischengeschaltet ist, der zusätzliche Versorgungsleistungen wie Notruf, Concierge- und Hausmeisterdienst im Rahmen einer Grundpauschale anbietet. Darüber hinaus gibt es meist ein erweitertes Raumangebot, das optimal die Bedürfnisse der Zielgruppe berücksichtigt – etwa mit öffentlichen Flächen für soziale Events – sowie ein Serviceangebot mit individuell konfigurierbaren Wahlleistungen, die gesondert berechnet werden. Meist werden die Wohnanlagen, die nach Vorstellungen des Betreibers und dessen Konzept völlig unterschiedlich ausgestaltet werden können, noch um eine Tagespflege und häufig auch um ambulant betreute Wohngruppen oder Gastronomie ergänzt, um ein zielgruppengerechtes Angebot zu schaffen. Pflegeleistungen für die Wohnungsmieter, die mit dem Betreiber/Generalmieter einen individuellen Mietvertrag abschließen, werden grundsätzlich separat bei einem Pflegedienst beauftragt. Die Kopplung von Miet- und Pflegevertrag ist gesetzlich ausgeschlossen und würde zu einer Einstufung als Pflegeeinrichtung führen.

Dies alles ist bei der Pflege völlig anders und detailliert im Sozialrecht geregelt. Aufgrund der deutlich höheren Komplexität erfordert die Investition in Pflegeimmobilien daher eine intensive fachliche Auseinandersetzung mit den sozialrechtlichen Gegebenheiten und den Betreiberqualitäten. Es gibt aber auch eine hohe Sicherheit der Einnahmen, die letztlich weitgehend durch den Versorgungsvertrag geregelt wird.

Dennoch, trotz der auch beim Servicewohnen/Betreuten Wohnen langfristigen Bindung an den Generalmieter/Betreiber, die einerseits eine hohe Sicherheit der Einnahmen verspricht, andererseits aber den Erfolg der Immobilien mit dessen Reputation und Business Model verknüpft, bleibt es eine Wohnraumvermietung und ist damit für die Investoren das bekannte und einfachere Modell.

Wie wird sich dieses Marktsegment in den kommenden Jahren weiterentwickeln?

Holger Janß: Wie bereits anfangs erwähnt, sehe ich hier aus unterschiedlichen Gründen eine hohe schnell steigende Nachfrage auf der Nutzer- und Investorenseite. Wir werden immer für schwere Pflegefälle vollstationäre Angebote benötigen, aber die meisten Menschen möchten – solange dies möglich ist – ihren gewohnten und zunehmend individualisierten Lebensstil fortführen und in der vertrauten Umgebung oder am Ort ihrer persönlichen Wahl leben.

Da auch für die Investoren und Betreiber dieses fungible Wohnraumkonzept mit wenig Personalbedarf und überschaubaren gesetzlichen Rahmenbedingungen eine attraktive Lösung darstellt, sehe ich hier große Chancen.

Herzlichen Dank für die Beantwortung unserer Fragen.