Der deutsche Gesundheitsimmobilienmarkt blickt auf ein durchwachsenes Jahr 2024 zurück. Mit einem Transaktionsvolumen von etwa 1,1 Milliarden Euro wurden 12 % weniger als im Vorjahr gehandelt. Dennoch bot das Schlussquartal einen Lichtblick: Mit 532 Millionen Euro war es das umsatzstärkste Quartal seit zwei Jahren. Dieser Anstieg war unter anderem dem Verkauf des Katharinenhof-Portfolios von Vonovia an Civitas Investment Management zu verdanken. Aber auch unabhängig von diesem Großdeal beobachtet Savills eine Belebung des Marktes in der zweiten Jahreshälfte.
Verhaltener Optimismus bei Investoren
Max Eiting, Associate Director und Head of Healthcare bei Savills in Deutschland, ist vorsichtig optimistisch:
„Die Talsohle auf dem Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien scheint durchschritten, und wir nehmen eine verhalten positive Stimmung wahr. Dazu trägt unter anderem die stabilisierte finanzielle Situation vieler Betreiber bei.”
Gleichzeitig bleibt die Lage angespannt, vor allem beim Bau und Betrieb von Pflegeheimen. Chancen bieten sich aktuell vor allem für Value-Add-Spezialisten. Die Stabilisierung der Preise und das zunehmende Interesse internationaler Investoren bringen Bewegung in den Markt, doch die Zurückhaltung vieler etablierter Akteure und das begrenzte Angebot für risikoaverse Käufer bremsen eine rasche Erholung.
Spitzenrenditen bleiben stabil
Die Spitzenrendite für Pflegeheime blieb das vierte Quartal in Folge stabil bei 5,2 %, während betreutes Wohnen weiterhin bei 4,5 % notierte. Diese Stabilität bietet Investoren eine gewisse Planungssicherheit, auch wenn die Herausforderungen beim Neubau anhalten.
Pflegeheime dominieren den Markt
Pflegeheime blieben mit einem Volumenanteil von 55 % und einem Gesamtvolumen von 617 Millionen Euro die dominierende Nutzungsart auf dem Gesundheitsimmobilienmarkt. Wohnanlagen des betreuten Wohnens und Kliniken folgten mit 234 Millionen Euro bzw. 121 Millionen Euro.
Besonders bei Klinikgebäuden zeigt sich ein klarer Trend: Viele Immobilien werden von der öffentlichen Hand für eine potenzielle Umnutzung gekauft, was angesichts der geplanten Klinikschließungen wohl weiter zunehmen wird. Jedoch bleibt die Zurückhaltung privater Investoren aufgrund komplexer Gebäudestrukturen und langwieriger Bauleitplanverfahren bestehen.
Fachkräftemangel bremst Neubauten
Ein zentraler Hemmschuh für den Gesundheitsimmobilienmarkt bleibt der Mangel an Pflegepersonal. Insbesondere im süddeutschen Raum wären die Investitionskosten von über 40 Euro pro Quadratmeter theoretisch wirtschaftlich tragfähig, doch der Betrieb neuer Pflegeimmobilien scheitert oft an der Personalfrage. Risikoaverse Investoren setzen daher lieber auf jüngere Bestandsimmobilien, anstatt sich den Unsicherheiten eines Neubauprojekts auszusetzen.
Ersatzneubauten als Chance
Eine Ausnahme bilden Ersatzneubauten. Hier können Betreiber und Bewohner direkt umziehen, wodurch die Anlaufrisiken deutlich reduziert werden. Dies macht diese Nische sowohl für Betreiber als auch für Investoren attraktiv. Dennoch bleibt der Anteil von Projektentwicklungskäufen niedrig. Mit nur 5 % des Gesamtvolumens erreichten sie 2024 ein historisches Tief.
Internationale Investoren entdecken den Markt
Ein weiterer positiver Aspekt ist das zunehmende Interesse internationaler Investoren. 2024 traten einige neue Akteure erstmals auf dem deutschen Gesundheitsimmobilienmarkt auf, weitere stehen in den Startlöchern. Laut Max Eiting bieten die aktuellen Marktbedingungen Chancen für risikoaffine Investoren, während etablierte Akteure weiterhin stark mit ihren Bestandsimmobilien beschäftigt sind.
Marktbelebung für 2025 erwartet
Trotz der Herausforderungen zeigt sich Savills optimistisch, dass sich der Aufschwung im Jahr 2025 fortsetzen wird. Das Transaktionsvolumen könnte wieder steigen, wird jedoch voraussichtlich unter dem Niveau vor der Zinswende bleiben. Die Nachfrage nach Gesundheitsimmobilien, insbesondere Pflegeheimen, bleibt aufgrund der demografischen Entwicklung strukturell hoch und könnte langfristig weiteres internationales Kapital anziehen.
Der Fachkräftemangel bleibt jedoch ein entscheidender Faktor, der das Wachstum hemmt. Eine umfassende Lösung für dieses Problem ist nicht in Sicht, was die Angebotsknappheit weiter verstärken könnte. Dennoch zeigt der Markt erste Anzeichen einer Konsolidierung und bietet für spezialisierte Investoren nach wie vor spannende Chancen.
