Hannes Ressel ist Vorstand (CSO) AviaRent Invest AG. Die AviaRent Invest AG leistet das strategische Asset Management sowie das kaufmännische Property Management des gesamten Immobilienportfolios. Unter anderem die Analyse der Ausgangslage, Produktbewertung, Konzeption und Umsetzung der Investmentstrategien, laufende Prozessbetreuung, Dokumentation und Controlling. Die Spezialisierung liegt in der Verwaltung von Pflegeimmobilien, Mikro-Appartements und Kindertagesstätten; https://aviarent.de/.
Wie hat sich der Pflegeimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren verändert?
Hannes Ressel: Der hohe Bedarf hat die Pflegeimmobilien zu einer eigenständigen Assetklasse werden lassen. Bis 2035 müssen in Deutschland bis zu 300.000 zusätzliche Pflegeplätze geschaffen und dafür etwa 80 Milliarden Euro in Neu- und Modernisierungsbauten von Pflegeimmobilien investiert werden. Viele nationale und internationale Investoren haben die damit verbundenen Chancen erkannt und schätzen außerdem die Stabilität und die positive ethische Komponente, die ein solches Investment beinhaltet. Dieses große Investoreninteresse hat in den vergangenen Jahren zu einer stetigen Renditekompression geführt, da das Angebot an Immobilien nicht entsprechend mitwächst. Das Marktvolumen wird dennoch weiterwachsen, etwa weil in den kommenden zehn bis 15 Jahren die Babyboomer-Generation in Rente geht.
Gleichzeitig verändern sich auch die Ansprüche an die Art der Pflege. Vor allem Pflegeinrichtungen, die dem Quartiersgedanken folgen, ein häusliches Umfeld und eine gute Versorgung bieten, werden immer beliebter.
Dort können Menschen mit unterschiedlichen Pflegebedürfnissen mit jüngeren Generationen zusammenkommen und erhalten in verschiedenen Pflegekonzepten individuelle Leistungen.
Wie reagiert AviaRent darauf: Welche Wohnformen werden konkret angeboten? Und warum?
Hannes Ressel: Auch zehn Jahre nach dem Start unseres ersten Teilfonds im Healthcare-Bereich, ‚CareVision I‘, sind Investitionen in Pflegeimmobilien dringend geboten. Da sich sowohl die politischen Weichenstellungen – unter dem Leitgedanken „ambulant vor stationär“ – als auch die Bedürfnisse der Bewohner nach einem selbstbestimmten Altern verändert haben, setzen wir mit dem CareVision IV inzwischen aber verstärkt auf die Schaffung neuer Kapazitäten im Bereich betreutes Wohnen.
Wir möchten diesen Ansatz weiterdenken und legen einen Investmentfokus auf „Betreutes Wohnen Plus“ – und haben mit dem Modell des Service-Wohnens auch hier frühzeitig auf Veränderungen am Markt reagiert. Immer wenn betreutes Wohnen zu erwerben war, haben wir dieses mitgekauft. Es gibt eine Trendverschiebung hin zu kleinen Wohnparks, Gemeinschaften mit Kitas, gemeinsamer Kantine und ambulanter Versorgung. Nachfrage und Angebot bewegen sich also vom reinen Pflegeobjekt hin zu neuen Wohnformen.
Was muss ein geeigneter Standort für den Bau einer Sozial-/Pflegeimmobilie mitbringen?
Hannes Ressel: Wir haben Produkte an sehr unterschiedlichen Standorten in unserem Portfolio. Wichtig ist weniger, ob es sich um einen guten oder weniger guten Standort handelt, als die Frage, was am jeweiligen Standort dem Bedarf und den Möglichkeiten entspricht. Ideale Bedingungen ergeben sich selbstverständlich beispielsweise in Innenstädten, wo die infrastrukturellen und sozialen Voraussetzungen für ein selbstbestimmtes Leben der Bewohner am besten sind – doch in entsprechenden Lagen haben die Preise mittlerweile ein sehr hohes Niveau erreicht, was kaum noch einträgliche Renditen ermöglicht. Es kommt daher eher darauf an, Immobilien zu finden, die gut an die jeweiligen Strukturen vor Ort angepasst sind.
Auf welche zukünftigen Konzepte setzt AviaRent (Stichwort: Zukunftssicherheit)?
Hannes Ressel: Wie bereits betont, sehen wir das höchste Entwicklungspotenzial in kleinen Wohnparks, Gemeinschaften mit Kitas, gemeinsamer Kantine und ambulanter Versorgung. Die Zukunft wird weniger reine Pflegeobjekte mit sich bringen als vielmehr neue Wohnformen: Dort wird sich generationenübergreifendes Wohnen neu definieren, aber beispielsweise auch Fragen der Mobilität.
Gleichzeitig geht es für langfristige Investitionssicherheit darum, auch den Bewohnern eine positive Zukunftsperspektive zu bieten. Das erreicht man am ehesten, wenn die Wohnverhältnisse anpassungsfähig sind. So behalten die Menschen beispielsweise in den CONVIVIO PARKS in unserem Portfolio ihre Privatsphäre und Selbstbestimmtheit – und zwar in Form einer Wohngarantie und einer zugesicherten Kostendeckung: Sollte sich ihr Pflegebedarf erhöhen, müssen sie nicht umziehen, sondern werden vom hauseigenen Pflegedienst weiter ihrem Bedarf entsprechend betreut.
Welche Anforderungen/Kriterien müssen von Seiten der Betreiber erfüllt werden?
Hannes Ressel: Vor allem Zuverlässigkeit und fachliches Know-how. Unsere Geschäftspartner haben langjährige Erfahrung, eine gute Reputation sowie ausgezeichnete Kenntnisse der gesundheitspolitischen und sozialgesetzlichen Rahmenbedingungen. Vor der Zusammenarbeit analysieren wir sämtliche Betreiberzahlen sowie das aktuelle Pflegekonzept detailliert.
Zentral ist zudem die Wertschätzung der Pflegekräfte. Gemeinsam mit den Betreibern arbeiten wir an einem Arbeitsumfeld, das motiviert und ein effizientes Zeitmanagement unterstützt, um Überlastung zu vermeiden – ein Vorteil für Pflegekräfte wie Bewohner.
Was sind die größten Herausforderungen (im Projektalltag)?
Hannes Ressel: Grundsätzlich bringt bereits der demografische Wandel immense Herausforderungen mit sich. Nicht nur durch die Zunahme der Zahl der Pflegebedürftigen. Sondern beispielsweise auch insofern, als sich die Bedürfnisse der Bewohner heute viel stärker unterscheiden als noch vor einigen Jahren. Dabei müssen selbstverständlich die individuellen Bedürfnisse der Pflegebedürftigen berücksichtigt und ihre Selbstständigkeit so lange wie möglich erhalten werden.
Um das zu erreichen, mangelt es häufig nicht nur an Personal, sondern auch an entsprechend zugeschnittenen Immobilien – sowohl für die stationäre als auch für eine barrierefreie ambulante Versorgung. Die Projektierer und vor allem das Baugewerbe sind aufgrund dieses Booms überlastet – eine der größten Herausforderungen besteht also bereits auf der untersten Ebene: genug passende Wohnmöglichkeiten für die Menschen zur Verfügung zu stellen.
Was wünschen Sie sich hinsichtlich Ihrer Produkte/Konzepte von der Industrie?
Hannes Ressel: Die Pflegeimmobilien erwerben wir im besten Fall schlüsselfertig – als Bestandsimmobilien – oder wir steigen in die späte Projektierungsphase ein, in der Regel etwa sechs Monate vor der Fertigstellung. Wie oben bereits betont, ist es wichtig, dass Immobilien entstehen, in denen die individuellen Bedürfnisse der Bewohner flexibel beantwortet werden können – und die selbstverständlich auf soziale und ökonomische Nachhaltigkeit ausgerichtet sind, etwa indem sie sich besonders gut in die gegebenen Strukturen vor Ort einfügen und so Synergien im Umfeld schaffen bzw. aufgreifen können.
Und welche Erwartungen haben Sie an die Politik?
Hannes Ressel: Wir haben ein akutes Bauproblem. Aufgrund restriktiver Rahmenbedingungen und sich ändernder Präferenzen bei Senioren und Politik entstehen kaum noch neue Pflegeheime. Gleichzeitig wird seit Jahren ein Ausbau der ambulanten Versorgung propagiert, nicht zuletzt auch mit dem Argument, dass dadurch die Kosten der Pflege gesenkt werden können. Und es ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass Patienten erst dann Anspruch auf eine stationäre Behandlung haben, wenn ein Behandlungsziel nicht durch eine ambulante Versorgung erreicht werden kann. Entsprechend ist der gegenwärtige und zukünftige Bedarf bis dato bei Weitem nicht durch Neubauaktivitäten gedeckt.
Nur wenn enorme finanzielle Ressourcen auf innovative Weise mobilisiert werden können, wird Europa seine Führungsrolle im Bereich Wohlfahrt beibehalten können. Das benötigte Investitionsvolumen für Social Infrastructure kann die Europäische Union ohne private Investoren nicht aufbringen. Die Politik sollte deshalb einerseits ihre bisherigen starren Vorgaben an die neuen Anforderungen der Bewohner anpassen und andererseits offener damit umgehen, dass sozialpolitische Ziele und privatwirtschaftliches Engagement in diesem Bereich Hand in Hand gehen müssen. Sonst wird sich langfristig keine gute Versorgung mehr sicherstellen lassen.
Besten Dank für die Beantwortung unserer Fragen.
