Pflegeimmobilien gehören in die Mitte der Gesellschaft

Die Carestone Gruppe aus Garbsen bei Hannover plant, baut und vermarktet Pflegeimmobilien als Kapitalanlage. Mit mehr als 20 Jahren Erfahrung, rund zwei Milliarden Euro platziertem Projektvolumen und über 13.000 verkauften realgeteilten Pflegeapartments ist Carestone der marktführende Entwickler und Anbieter für Pflegeimmobilien in Deutschland. Das Unternehmen ist mit mehr als 70 Mitarbeitern am Markt aktiv.

Ralf Licht ist Chief Development Officer der Carestone Group und vermittelt in diesem Interview seine Einschätzung zur Lage und zur Entwicklung des deutschen Pflegeimmobilienmarktes.

Wie hat sich der Pflegeimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren verändert?

Ralf Licht: Der Bedarf ist tatsächlich riesig. Laut Berechnungen des Statistischen Bundesamtes werden allein bis zum Jahr 2030 etwa 300.000 zusätzliche Pflegeplätze benötigt. Um eine flächendeckende Versorgung von pflegebedürftigen Menschen sicherzustellen, braucht es also den Neubau von rund 400 Pflegeeinrichtungen im Jahr. Doch jährlich entstehen weniger als 250. Zusätzlich zu den neuen Pflegeplätzen ist auch bei den bereits bestehenden Pflegeimmobilien mit einem Revitalisierungsbedarf beziehungsweise Ersatzbedarf von über sechs Milliarden Euro zu rechnen. Ein gewaltiger Markt.

Neben der bekannten stationären Pflege haben sich in diesem Bereich vor allem Spezial und Intensivpflegeformen entwickelt. Im ambulanten Pflegebereich gewinnen Service-Wohnungen, ambulante Wohngemeinschaften und Tagespflegen mehr und mehr an Bedeutung.

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Und welche Wohnpräferenzen im Alter haben sich heute durchgesetzt?

Ralf Licht: Alle genannten Wohnformen haben ganz sicher ihre Berechtigung. Doch die Frage sollte vom Ziel aus beantwortet werden. Und das Ziel ist der Wunsch von Seniorinnen und Senioren nach einem möglichst langen und selbstständigen Leben im Alter. Die notwendigen Wohnbedingungen und Pflegemöglichkeiten dafür zu schaffen, dürfte künftig eine der wichtigsten Herausforderungen für Politik, Wirtschaft und Gesellschaft sein.

Wie reagiert Carestone darauf? 

Ralf Licht: Wir haben unseren Anspruch als Unternehmen klar formuliert: Mit unseren Immobilien wollen wir Menschen die Freiheit geben, bis ins hohe Alter selbstbestimmt zu leben. Dank unseres Geschäftsmodells gilt das gleich in zweierlei Hinsicht: Einerseits für die Bewohner unserer Immobilien. Sie sollen hier ein neues Zuhause finden. Bei der Planung ist der Fokus also ganz selbstverständlich auf die natürlichen Bedürfnisse nach Gemeinschaft, Zuwendung, Geborgenheit, Schutz und Sicherheit zu richten. Das gilt aber auch für die Käufer der Apartments in unseren Pflegeimmobilien.

Mit dem Kauf schaffen die nicht nur dringend benötigte Pflegeplätze, sondern sie betreiben einen nachhaltigen Vermögensaufbau und sorgen so gezielt für das eigene Alter vor. Genau diese Kombination macht die „Pflegimmobilie als Kapitalanlage“ so nachhaltig erfolgreich.

Welche Wohnformen werden konkret angeboten – und warum?

Ralf Licht: Im besten Fall sind das sogenannte Hybridwohnformen, also beispielsweise stationäre Pflege, betreutes Wohnen und Tagespflege unter einem Dach oder auch auf einem Campus.

Dadurch entsteht nicht nur ein optimal und fein abgestimmtes Pflegeangebot, gleichzeitig schaffen das „Prinzip der kurzen Wege“ und die an einem Ort gebündelte Pflegeexpertise wertvolle Synergieeffekte.

Und wenn es daneben zusätzlich gelingt, über andere öffentlich zugängliche Einrichtungen und Nutzungsformen in der Nachbarschaft – wie beispielsweise KITA, Studentenwohnheim oder ein Café – eine Brücke ins Quartier zu schlagen, dann ist das beispielhaft für ein ideal gelungenes Projekt.

Auf welche zukünftigen Pflegekonzepte setzt Carestone? Wie unterscheiden sich diese von anderen?

Ralf Licht: Wir planen und entwickeln zukunftsfähige Immobilien für die genannten Pflegekonzepte. Dabei verstehen wir uns als der strategische Partner für alle Akteure im deutschen Pflegeimmobilienmarkt. Projekte werden im engen Austausch mit Betreibern, Entwicklern, Finanzierern, Bauträgern, Maklern, Städten und Kommunen realisiert. So entstehen die richtigen Immobilien an den richtigen Standorten mit den richtigen Partnern. 

Gleichzeitig setzen wir voll auf eine konsequente Standardisierung auf einem hohen Niveau – sei es bei Grundrissen, Beleuchtungskonzepten und Ausstattungsdetails.

Ziel ist die verlässliche Schaffung von Qualitätsprodukten in Serie. Genau davon profitieren dann Bewohner wie Immobilieninvestoren. Letztlich wollen wir diesen Markt so professionell gestalten, dass die Vorteile, in einem unserer Objekte zu leben, mit uns zusammenzuarbeiten oder eines unserer Produkte zu kaufen, ganz offensichtlich sind.

Was muss ein geeigneter Standort für den Bau einer Sozial-/Pflegeimmobilie mitbringen?

Ralf Licht: Pflegeimmobilien gehören in die Mitte der Gesellschaft, in das Herz eines Quartiers. Nicht überall ist das möglich, aber am Zielbild der „Teilhabe“ verändert das nichts. Unseren Entwicklungen geht daher immer eine sorgfältige Analyse voraus. Wie groß ist der Bedarf an Pflegeplätzen, passen die infrastrukturellen Bedingungen? Neben Kaufkraftfaktoren und Mietpreisniveau sowie der spezifischen demografischen Entwicklung des Mikro-, aber auch des Makrostandortes spielen eine gute ÖPNV- und Verkehrsanbindung sowie die Nahversorgung durch Ärzte und Einzelhandel eine bedeutende Rolle. Zudem gilt es, die kommunale Pflegeplanung sowie die Bestandsaufnahme der bereits bestehenden Pflegeimmobilien bei der Konzeption zu berücksichtigen.

Welche architektonischen Anforderungen und Ausstattungsstandards sind heute obligatorisch? 

Ralf Licht: Faktoren wie Zugänge, Raumgrößen, Nutzflächenverhältnisse bis hin zu Brandschutz und Fluchtwegen spielen natürlich eine entscheidende Rolle. Die Herstellung von Barrierefreiheit ist selbstredend. Aber auch die Verwendung von wohnlichen und pflegeleichten Materialien ist elementar. Daneben gilt es, dem Anspruch auf Nachhaltigkeit mit einer energieeffizienten Bauweise Rechnung zu tragen. Absolut planungsrelevant ist auch eine der größten Herausforderungen innerhalb der Pflege: Die Gewinnung von Personal.

Schon die Konzeption einer Pflegeimmobilie muss die Belange der zukünftigen Mitarbeiter also bestmöglich berücksichtigen, um Fachkräfte später überzeugen zu können.

Welche konkreten Konzepte finden Anwendung (Farben, Beleuchtung und Materialien)?

Ralf Licht: Beispielsweise eine altersgerechte Badplanung ­­– mit entsprechender Beleuchtung, bodengleicher Dusche und Haltegriffen – die heute in ihrer Optik mehr an ein Hotel, denn an eine Pflegeeinrichtung erinnert. Breite Türen, niedrige Schwellen im gesamten Objekt, um ein paar weitere Beispiele zu nennen. Neben einer optimalen Ausleuchtung der Wohn- und Nutzflächen helfen abgestimmte Farbkonzepte den Bewohnern bei der Orientierung. 

Was wünschen Sie sich hinsichtlich Ihrer Konzepte von der Bauindustrie?

Ralf Licht: Hier hat es in den letzten Jahren bei unseren Partnern wirklich rasante Entwicklungen gegeben. Das nehmen wir dankend an. Wenn es dort also weiterhin gelingt, innovative und gleichzeitig bezahlbare Produkte zu schaffen, haben wir alles, was wir für erfolgreiche Projekte brauchen.

Wie wird sich Ihrer Meinung nach der Pflegeimmobilienmarkt weiterentwickeln?

Ralf Licht: Der Markt ist unglaublich dynamisch und wächst wie kaum ein zweiter. 

Wir rechnen in den nächsten knapp zehn Jahren deutschlandweit mit Investitionen von rund 30 Milliarden Euro für den Neubau von Pflegeimmobilien. Zusätzlich werden gut 40 Milliarden Euro für den Erhalt und die Revitalisierung älterer Einrichtungen benötigt. Dabei gibt es Konstanten. Aufgrund der steigenden Anzahl von Single-Haushalten ist beispielsweise davon auszugehen, dass der stationären Pflege auch in Zukunft eine tragende Rolle zukommen wird.

Gleichzeitig wollen Betreiber und Träger immer effizienter arbeiten, und so hat sich beispielsweise die durchschnittliche Bettenzahl in den letzten drei Jahrzehnten fast verdoppelt. Hier für die Zukunft die richtige Mischung zu finden, wird ebenfalls eine der zentralen Herausforderungen für Gesellschaft, Politik und Wirtschaft sein.

Besten Dank für die Beantwortung unserer Fragen.