Christian Möhrke ist Chief Executive Officer (CEO) und für die strategische Ausrichtung, die Weiterentwicklung der Geschäftsfelder und die zentralen Holdingfunktionen der Cureus GmbH zuständig. Auch verantwortet er alle operativen Themen vor und nach dem Bauprozess inklusive Entwicklung, An- und Verkauf. Er hat Berufs- und Führungserfahrung in Unternehmen im In- und Ausland, davon mehr als 20 Jahre in den Bereichen Projektentwicklung, Bau und Immobilienverwaltung.
Wie würden Sie die derzeitige Stimmung auf dem Pflegeimmobilienmarkt beschreiben, und inwieweit hat sich die Marktstimmung im Vergleich zu den vergangenen Jahren verändert?
Christian Möhrke:
Der Markt ist bereinigt, die Stimmung noch gedämpft.
Sowohl Projektentwickler als auch Betreiber sind in den letzten Jahren in erstaunlicher Zahl verschwunden oder haben ihr Geschäft auf Eis gelegt. Wer konnte, hat sich im aktuellen Marktumfeld eingerichtet und arbeitet nach besten Möglichkeiten. Aber alle blicken gespannt auf die weitere wirtschaftspolitische Entwicklung. Es ist ein Warten auf positive Signale, beispielsweise aus dem Zins- und Förderumfeld, oder wie die Regierung nun die Pflege reformieren möchte, um ein langlebiges und für die Menschen finanziell tragfähiges System zu schaffen. Erst damit erwarte ich wieder eine deutliche Belebung des Pflegeimmobilienmarktes. Das betrifft sowohl den Neubau von dringend benötigten Pflegestandorten, die Sanierung oder den Ersatz der in die Jahre gekommenen Einrichtungen als auch den wichtigen Transaktionsmarkt zur Generierung frischen Kapitals für all die nötigen Vorhaben.
Betrachten wir die Investitionslage: Welche Art von Anlagen lohnen sich besonders?
Christian Möhrke: In Anbetracht der demografischen Entwicklung sind kombinierte Pflegestandorte aus stationärer Pflege und Service-Wohnen mit guter Einbindung in vorhandene oder neu zu schaffende Wohnquartiersstrukturen auf dem Vormarsch. Die Menschen können hier noch schrittweise in Abhängigkeit von ihrer Selbstständigkeit und Mobilität die eigene Wohnkarriere verfolgen und müssen das liebgewonnene Umfeld nicht verlassen. Auch soziale Kontakte bleiben erhalten, und oft gibt es die notwenige Infrastruktur aus ärztlicher und Nahversorgung, Kultur und Sozialem.
Aber: Wir erhalten aktuell auch wieder viele Anfragen von institutionellen Investoren zu vollstationären Pflegeheimen. Sie rücken als kritische, soziale Infrastruktur vermehrt in den Fokus, ein Ansatz, den wir teilen.
Und welche Investitionen sind eher in den Hintergrund getreten?
Christian Möhrke: Der solitäre stationäre Pflegestandort am Ortsrand, insbesondere kleiner Gemeinden, ist out, wenngleich er aus finanzieller Sicht das erschwinglichere Projekt wäre. An Innenstadtstandorten ist die Konkurrenz um Grundstücke mit anderen Assetklassen, wie Wohnen oder Gewerbe, sehr hoch, das treibt die Preise und kann ein Pflegeprojekt schnell unrentabel machen. Daher haben wir unser Ankaufsprofil für neue Projektgrundstücke zuletzt auch noch einmal geschärft.
Ein großer Fokus liegt auf NRW, das neue Pflegeprojekte durch seine Kostenstruktur unterstützt. Aber auch Städte in Hessen oder Niedersachsen und Berlin haben Potenzial.
Was sind aus Ihrer Sicht die größten Trends auf dem Pflegeimmobilienmarkt?
Christian Möhrke: Wir setzen nun zum einen auf die erwähnten Quartiersprojekte. Dabei entwickeln wir neben den Seniorenwohn- und Pflegeangeboten drumherum auch gefördertes und preisfreies Wohnen für alle Lebensphasen sowie Nahversorgungs- und Freizeitangebote. Des Weiteren gehen wir mit unseren Betreiberpartnern auch die Optimierung von etablierten Standorten an, denn diese sind meist sehr gut in ein funktionierendes Umfeld eingebettet. Das kann dann ein Anbau sein, ein ergänzendes Gebäude auf dem Grundstück oder auch ein kompletter Ersatzneubau für eine alte Immobilie.
Die klassische solitäre, vollstationäre Pflegeeinrichtung in zentraler Lage mit guter Infrastruktur kommt ebenfalls wieder zurück, auch hier sind wir aktiv, während reines Service-Wohnen als solitäre Einrichtung nur in exponierten Lagen funktioniert.
Können Sie uns konkrete neue Projekte und die Projektgründe von Cureus nennen?
Christian Möhrke: In Kassel-Bettenhausen haben wir gerade ein großes Quartiersprojekt auf dem Areal der Salzmann-Fabrik gestartet. Neben der Sanierung einer denkmalgeschützten Fabrik hin zu Service-Wohnen, gefördertem Wohnen und Kulturflächen, entstehen hier auch zwei weitere Neubauten auf dem Areal, eine Seniorenresidenz sowie ein Wohngebäude mit Supermarkt. Am Ende erhält Kassel dadurch rund 250 Einheiten für Seniorenpflege und -wohnen, die compassio betreiben wird, sowie über 150 klassische Mietwohnungen.
Auch in Hannover-Leinhausen beginnt unsere Unternehmensgruppe derzeit mit dem Bau eines ganzen Stadtquartiers Namens „Weichenviertel“. Hier werden über 260 Pflege- und Wohneinheiten für Senioren entstehen. Drumherum schaffen wir ca. 410 Wohneinheiten zur Miete, viele davon gefördert und erschwinglich, sowie rund 430 Einheiten für studentisches Wohnen als auch eine große Kita und Nahversorgung.
Darüber hinaus planen wir ähnliche Vorhaben derzeit in Braunschweig und Kiel.
Wir konzentrieren uns damit auf größere Städte, die sowohl einen Bedarf an klassischem Wohnraum als auch an Angeboten für Senioren haben.
Selbstverständlich bauen wir aber auch nach wie vor unsere klassischen Systempflegeimmobilien und entwickeln diese kontinuierlich weiter, um die dringend benötigten Pflegeplätze zu schaffen.
Wie wird sich der Bereich Senior Living in den kommenden Jahren verändern?
Christian Möhrke: Senior Living ist ein sehr umfassender Begriff. Wir besetzen darin das Feld der stationären Pflege, mitunter ergänzt um Service-Wohn- oder Tagespflegeangebote, für stark hilfebedürftige Menschen in ihrem letzten Lebensabschnitt. Der kapazitive Bedarf wird in der Zukunft aufgrund von noch mehr noch älteren Menschen enorm sein. Ab einem gewissen Alter und Pflegegrad ist stationäre Pflege eben auch keine Frage der Wahl mehr.
Die persönlichen Lebensgewohnheiten der Bewohner werden sich aber ganz sicher wandeln, sodass die Digitalisierung mit smarten Lösungen und KI ebenfalls im Pflegealltag verstärkt Einzug halten wird.
Das werden auch schon die viel jüngeren Pflegekräfte von einem modernen Arbeitsumfeld erwarten. Unser Gebäudekonzept ist hier bereits entsprechend durchdacht und kann mit der Zeit gehen.
Für jüngere Senioren mit geringem Unterstützungsbedarf stehen nach letzten Erhebungen Senioren-WGs und Co-Housing-Projekte im Fokus. Auch Mehrgenerationenhäuser oder Wohnraum-Sharing werden mitunter in Betracht gezogen. Man möchte eigenständig leben und Unterstützung dann beziehen, wenn man sie braucht.
Am besten sind diese Angebote natürlich urban, womit wir wieder bei den komplett durchdachten Wohnquartieren wären, die letztlich all dies bis hin zur stationären Pflege anbieten können.
Wir beobachten diese Entwicklungen genau, werden hier aber nicht als First-Mover aktiv, sondern konzentrieren uns auf die Dinge, die wir beherrschen.
Welche möglichen weiteren Veränderungen sich aber durch neue politische Entscheidungen zusätzlich auftun werden, das bleibt mit Spannung abzuwarten.
Wir danken Ihnen für die Beantwortung unserer Fragen.
Porträtfoto von Christian Möhrke: © Heribert Schindler
Visualisierungen / Abbildungen Wohncarrées Industriedenkmal Salzmann: Pecuria GmbH
Visualisierungen / Abbildungen Weichenviertel: SKAI Siemer Kramer Architekten Ingenieure
