Nikolai Schmidt ist seit knapp 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig. Heute arbeitet er bei Swiss Life Asset Managers in Deutschland als Head Health Care.
Herr Schmidt, Swiss Life Asset Managers fokussiert sich seit 2006 auf Investitionen in Gesundheitsimmobilien. Wieso setzen Sie auf diese Assetklasse?
Nikolai Schmidt: Die Entscheidung, in Gesundheitsimmobilien zu investieren, war von Anfang an strategisch auf Langfristigkeit und Stabilität ausgerichtet. Im Laufe der Jahre haben wir uns ein umfassendes Wissen und ein starkes Netzwerk aufgebaut. Das hilft uns, die spezifischen Anforderungen des Marktes zu verstehen und unsere Investitionen entsprechend zu steuern. Inzwischen haben wir über 2,7 Mrd. Euro europaweit in insgesamt 170 Gesundheitsimmobilien investiert. Unser Portfolio umfasst eine breite Palette von Gesundheitsimmobilien, darunter Pflegeimmobilien, Senior Living (Betreutes Wohnen), Ärztehäuser und spezialisierte Kliniken. Diese Immobilien sind nicht nur wegen ihrer stabilen Ertragskraft interessant, sondern auch aufgrund des stetig steigenden Bedarfs durch den demografischen Wandel.
In welchen Segmenten sehen Sie diesen Bedarf besonders?
Nikolai Schmidt: Laut der Pflegestatistik 2023 des Statistischen Bundesamts ist die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland gegenüber Ende 2021 um 15 % auf 5,7 Millionen gestiegen. [AW1] Besonders im Bereich der Pflegeimmobilien und des Betreuten Wohnens sehen wir einen klaren Bedarf, der aufgrund der älter werdenden Bevölkerung immer weiter steigen wird. Seniorenwohnen ist zudem trotz der hohen Nachfrage am Markt kaum verfügbar. Auch ambulante Gesundheitsversorgungseinrichtungen gewinnen zunehmend an Bedeutung, da die Versorgung auf lokaler Ebene immer wichtiger wird und im Bereich klassischer (stationärer) Krankenhäuser vor allem in der Fläche ein Konsolidierungsprozess stattfindet. Diese Entwicklungen machen diese Assetklasse besonders zukunftsfähig und bieten eine hohe Sicherheit für Anleger.
In der letzten Zeit gab es einige wirtschaftliche Herausforderungen innerhalb der Branche, die auch zu finanziellen Schwierigkeiten bei einigen Betreibern führten. Hat sich die Situation inzwischen wieder verbessert?
Nikolai Schmidt: Die Branche hat in den vergangenen Jahren viel dazu gelernt – und das nicht nur auf betrieblicher, sondern auch auf Investmentseite. Einige Pflegeheimbetreiber sind in den vergangenen drei Jahren in wirtschaftliche Schieflage geraten und kehren nun durch erfolgreiche Refinanzierung in „ruhigere Gewässer“ zurück. Aber Aspekte wie der Fachkräftemangel werden die Branche auch in Zukunft noch herausfordern. Seit dem vierten Quartal des vergangenen Jahres verspürt die Branche dennoch eine Aufbruchstimmung. Auch wenn sich der Großteil der Transaktionen derzeit noch auf Bestandsimmobilien konzentriert, werden zunehmend auch Projekte im Bereich der Gesundheitsimmobilien gehandelt. Die wachsende Beliebtheit der Assetklasse spiegelt sich auch in dem Transaktionsvolumen wider: Im ersten Halbjahr 2025 verzeichnete der Gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt ein Transaktionsvolumen von 875 Millionen Euro. Das entspricht einer Verdoppelung des Investitionsvolumens verglichen mit dem Vorjahr. Ein solcher Anstieg ist in keiner anderen Assetklasse zu beobachten. [AW2]
Welche besonderen Herausforderungen stellen sich bei der Entwicklung und dem Erwerb von Health Care-Immobilien?
Nikolai Schmidt: Das mangelnde Angebot an Gesundheitsimmobilien erfordert eine präzise Planung und Analyse. Es ist nicht nur entscheidend, den richtigen Standort zu wählen, sondern auch, die spezifischen Anforderungen der Betreiber und der Zielgruppen zu berücksichtigen. Dies erfordert tiefes Marktverständnis, insbesondere hinsichtlich der regulatorischen Rahmenbedingungen, die sich von Land zu Land unterscheiden können. Die Suche nach dem richtigen Asset erfordert oft Geduld und einen langen Atem.
Wie sehen Sie die Rolle von Swiss Life Asset Managers in Bezug auf die gesellschaftliche Verantwortung und wie integrieren Sie gesellschaftliche Aspekte in Ihre Entscheidungen?
Nikolai Schmidt: Für uns ist der gesellschaftliche Aspekt ein sehr wichtiger Teil unserer Strategie. Insbesondere im Bereich der Pflegeimmobilien streben wir danach, den Bewohnern nicht nur eine Unterkunft zu bieten, sondern ihre Teilhabe am gesellschaftlichen Leben aktiv zu fördern. Die Entwicklung von Gesundheitsimmobilien ist für uns nicht nur eine wirtschaftliche Investition, sondern auch eine Chance, einen wichtigen gesellschaftlichen Beitrag zu leisten.
Herzlichen Dank für das Gespräch.
[AW1]https://www.cbre.de/insights/reports/zukunft-der-pflege-in-deutschland-cbre-in-kooperation-mit-curacon–
[AW2]https://news.cbre.de/gesundheitsimmobilieninvestmentmarkt-deutschland-mit-solidem-halbjahr/?linkId=838269910
