Der Markt für Sozialimmobilien bleibt dynamisch. Während der demografische Wandel den Bedarf an modernen Pflegeeinrichtungen weiter steigen lässt, sorgen anspruchsvolle Finanzierungsbedingungen und wirtschaftliche Unsicherheiten für Zurückhaltung bei Investoren. Dennoch bleibt das Interesse an Pflegeimmobilien hoch. Gerade langfristig orientierte Anleger – ob institutionell oder privat – erkennen in diesem Segment weiterhin attraktive Chancen.
Stabile Nachfrage aber neue Dynamik
Die Nachfrage nach Pflegeimmobilien ist unbestreitbar hoch. Laut Zahlen des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) entfielen 2024 rund 70 % des gesamten Transaktionsvolumens im Bereich Gesundheits- und Sozialimmobilien auf Pflegeheime. Diese Entwicklung spiegelt das kontinuierliche Wachstum dieses Segments wider.
Günther Marzog, Geschäftsführer bei BayernCare, einem führenden Anbieter von Immobilien im Bereich Senior Living und Pflegeeinrichtungen in Süddeutschland, bestätigt diese Marktdynamik: „Der Markt für Pflegeimmobilien hat die Bodenbildung erreicht. Wir erhalten wieder mehr Anfragen und Leads, aber auch das Interesse seitens der Käufer nimmt wieder zu. Die Assetklasse Senior Living rückt zunehmend in den Blickpunkt der Anleger und Eigennutzer.“
Gleichzeitig setzen institutionelle Investoren weiterhin auf strategische Akquisitionen im Bereich Sozialimmobilien. Die AIF Capital Group hat beispielsweise kürzlich ein modernes Healthcare-Objekt in Esslingen erworben.
Daniel Wolf, Geschäftsführer von AIF Management, betont: „Unser Fokus liegt auf zukunftsfähigen Immobilien, die sowohl wirtschaftlich als auch gesellschaftlich einen nachhaltigen Mehrwert bieten. Das Healthcare-Objekt in Esslingen erfüllt genau diese Kriterien und ist ein Beispiel dafür, wie sich institutionelle Investoren langfristig in diesem Markt engagieren.“
Diese Transaktion verdeutlicht, dass trotz wirtschaftlicher Herausforderungen gut strukturierte und zukunftsfähige Objekte für langfristig orientierte Anleger attraktiv bleiben. Die Entwicklungen zeigen, dass der Sektor nicht nur als wirtschaftlich stabil gilt, sondern auch als gesellschaftlich relevant wahrgenommen wird.
Markterholung erwartet – betreutes Wohnen im Fokus
Für die kommenden Monate prognostizieren Marktteilnehmer eine weitere Stabilisierung und eine schrittweise Erholung.
Christopher Kunze, ebenfalls Geschäftsführer der BayernCare, sieht hierfür mehrere Faktoren als entscheidend an: „Wir gehen davon aus, dass sich der Markt weiter erholen wird. Die ist vor allem auf die weiteren Zinssenkungsschritte, die zu erwarten sind, fehlende Investmentalternativen und attraktive Abschreibungsprogramme zurückzuführen.“
Neben dem konventionellen Pflegeimmobiliensektor gewinnt das Segment des betreuten Wohnens zunehmend an Bedeutung. Seniorenwohnen sei derzeit eine bevorzugte Assetklasse, da sie von besseren steuerlichen Abschreibungsprogrammen profitiere, geringeren regulatorischen Anforderungen unterliege und nicht an ein spezifisches Betreibermodell gebunden sei, erläutert Kunze.
Auch Daniel Wolf sieht den wachsenden Markt für betreutes Wohnen als vielversprechend:
„Wir beobachten ein steigendes Interesse an Konzepten, die älteren Menschen ein selbstbestimmtes Leben ermöglichen, während gleichzeitig die notwendige Infrastruktur für zukünftige Pflegebedarfe vorhanden ist. Dies macht betreutes Wohnen zu einer gefragten Investitionsmöglichkeit.“
Investoren schätzen diese Flexibilität und die langfristige Wertstabilität der Objekte. Gleichzeitig bleibt das klassische Pflegeheim für viele Investoren eine sinnvolle Option, insbesondere wenn es mit einem bundesweiten bevorzugten Belegungsrecht verbunden ist, das für zusätzliche Planungssicherheit sorgt.
Fördermittel als Chance – aber nicht der einzige Treiber
Steigende Zinsen machen es Investoren zunehmend schwerer, Sozialimmobilien klassisch zu finanzieren. Staatliche Förderprogramme rücken daher stärker in den Fokus – als zusätzliche Option, nicht als Allheilmittel. Experten rechnen damit, dass die Auswirkungen des 500-Milliarden-Euro-Investitionspakets ab Mitte 2025 spürbar werden.
Jan Bewarder, Vorstand beim Fördermittelberater REM CAPITAL AG, kommt mit frischen Eindrücken von der internationalen Immobilienmesse MIPIM aus Cannes und sieht bereits erste Bewegung im Markt:
„Größere Projekte kommen wieder in Gang. Ab dem zweiten Halbjahr 2025 dürfte das gerade beschlossene Investitionspaket seine volle Wirkung entfalten. Und auch internationale Investoren blicken weiter interessiert nach Deutschland.“
Trotz dieser Impulse bleibt eine kluge Strategie entscheidend. Standortwahl, eine verlässliche Betreiberstruktur und nachhaltiges Management sind und bleiben die wesentlichen Erfolgsfaktoren – egal, ob Fördermittel fließen oder nicht.
Herausforderungen und Impulse für mehr Dynamik im Markt für Sozialimmobilien
Damit der Markt für Sozialimmobilien weiter an Fahrt aufnimmt, braucht es klare politische und wirtschaftliche Impulse. Laut Günther Marzog sind insbesondere Zinssenkungen notwendig, um Investitionen in diesem Segment attraktiver zu machen. Ebenso entscheidend sind stabile politische Rahmenbedingungen sowie verlässliche Förderprogramme – insbesondere im Bereich der KfW-Finanzierung. Auch der regulatorische Flickenteppich bremst die Entwicklung:
„Wir brauchen bundesweit einheitliche und vereinfachte Bauvorschriften sowie mehr Lobbyarbeit, um das Thema Pflege und den wachsenden Bedarf stärker in Politik und Medien zu verankern.“
Günther Marzog
Daniel Wolf sieht vor allem in der regulatorischen Unsicherheit ein großes Hemmnis für Investitionen: „Wenn wir das volle Potenzial von Sozialimmobilien ausschöpfen wollen, müssen langfristige Planungen und nachhaltige Investments politisch verlässlicher unterstützt werden.“
Langfristiger Erfolg braucht Weitblick
Der Markt bleibt in Bewegung – und das nicht nur kurzfristig. Investitionen in Sozialimmobilien sind keine Modeerscheinung, sondern eine Notwendigkeit, die durch den demografischen Wandel weiter an Bedeutung gewinnt. Ja, steigende regulatorische Anforderungen und wirtschaftliche Unsicherheiten machen die Rahmenbedingungen herausfordernder. Doch gerade für Investoren mit einem klaren Blick für nachhaltige Strategien bleibt diese Assetklasse attraktiv. Entscheidend ist ein klug durchdachter Ansatz, der wirtschaftliche Rentabilität und gesellschaftliche Verantwortung zusammenbringt. Wer hier erfolgreich sein will, sollte nicht nur auf schnelle Renditen schielen, sondern langfristig denken – und die Bedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft in den Mittelpunkt stellen.
Fotos Header / Daniel Wolf: AIF Capital Group
Foto Jan Bewarder: REM CAPITAL AG
Fotos Günther Marzog / Christopher Kunze: Christine Blei / BayernCare
1 comment
Der Einschätzung der geschätzten Kollegen kann ich in weiten Teilen zustimmen. Skeptisch sind wir seitens der Aachener Grundvermögen lediglich beim weiteren Zuwachs stationärer Pflegeplätze. Wo sollen die jetzt im Bestand schon fehlenden Pflegefachkräfte dafür herkommen vor dem Hintergrund, dass in den kommenden 15 Jahren auch zahlreiche Pflegefachkräfte in den Ruhestand gehen werden.