Maximilian Woiczikowsky (34) leitet seit mehreren Jahren erfolgreich den deutschen Investmentbereich der TSC Real Estate Germany GmbH. In den letzten 5 Jahren war er für ein Transaktionsvolumen von mehr als 1 Milliarde Euro verantwortlich. Woiczikowsky hält einen MBA in Real Estate Management und wurde im ersten Jahrgang des MAT Awards als einer der aufstrebenden deutschen Talente der Immobilienwirtschaft unter 30 Jahren ausgezeichnet.
Mit eigenen Teams in Deutschland, Italien, Spanien und Luxemburg betreut TSC Real Estate für Investoren sowohl im Core/Core+ als auch im Value-Add-Bereich, aktuell ca. 2,43 Mrd. Euro Assets under Management (AUM) über Europa hinweg und ca. 2 Mrd. Euro AUM davon bzw. 200 Immobilien in Deutschland. Als Operating Partner managt TSC Real Estate Immobilien unter Beachtung von ESG- Kriterien über die gesamte Wertschöpfungskette und den über gesamten Investitions- und Lebenszyklus.
Wo sehen Sie aktuell den deutschen Markt für Healthcare-Immobilien?
Maximilian Woiczikowsky: Grundsätzlich sehen wir den Markt sehr positiv.
Detailliert betrachtet gibt es innerhalb der einzelnen Sub-Assetklassen Unterschiede und divergente Herausforderungen. Wir als TSC definieren den Gesundheitsimmobilienmarkt in der gesamten Brandbreite. Dies beinhaltet die klassische stationäre Pflege, das betreute Wohnen und alle weiteren serviceorientierten Wohnformen, Reha-Einrichtungen und ambulante Gesundheitseinrichtungen. Krankenhäuser würden wir aufgrund der speziellen Refinanzierungssystematik als besondere Form der Gesundheitsimmobilien klassifizieren.
Das aktuelle Marktgeschehen im Healthcare Bereich ist durch eine sehr hohe Nachfrage nach ambulanter Gesundheit, insbesondere Ärztehäusern geprägt. Neben institutionellen Investoren treten in diesem Bereich auch mehr und mehr Family Offices als Käuferschicht auf.
Ebenfalls beliebt sind die unterschiedlichen betreuten Wohnformen. Jedoch fehlt es in dieser Assetklasse im Bestandsbereich an Angebot. Im Neubaubereich wäre dieses Angebot vorhanden. Jedoch divergieren hier die Exit Ansprüche der Verkäufer bzw. Projektentwickler mit den Kaufpreisvorstellungen der Käuferseite. Wenn es zu Transaktionen kommt, dann oftmals nur unter der Voraussetzung, dass sie die mögliche Übernahme attraktiver Förderzuschüsse beinhalten. Zusätzlich gibt es in diesem speziellen Bereich im Investorenbereich einen Wechsel der Präferenz von Globalmieterstrukturen hin zu einem aktiveren Asset Management Ansatz, der die einzelne Vermietung der Wohnungen als Eigentümer beinhaltet. Serviceleistungen werden durch z.B. im Haus ansässige Pflegedienste erbracht. Dadurch sinkt die Abhängigkeit vom Globalmieter bei zeitgleicher Partizipation an Mietentwicklungen. Jedoch darf in diesem Modell das erhöhte Managementaufkommen nicht unterschätzt werden.
Der Bereich der stationären Pflege ist wie bekannt wirtschaftlich sehr relevant und wird durch den demografischen Wandel auf Sicht der nächsten Jahrzehnte befeuert. Jedoch gibt es umfangreiche Herausforderungen, die die Nachfrage nach Pflegeimmobilien, insbesondere bei nicht spezialisierten Käufern, zurückgehen haben lassen. Dazu zählen neben ungewissen Inhalten der neuen Pflegereform weiter steigende Eigenanteile auf Bewohnerseite und ein damit verbundener Wechsel von aktuell Selbstzahlern hin zu einem Anstieg auf Seite der Sozialhilfeempfänger. Damit sind u.a. in einigen Bundesländern auch Kosteneinbußen auf Seite der Betreiber verbunden. Zusätzlich fehlt es an politischer Verlässlichkeit auf Landes- und auch Bundesebene. Bestes Beispiel dafür ist das Zurückrudern in Niedersachsen von bereits verabschiedeten Vorschriften für das Jahr 2032. Mittlerweile wurden diese begrüßenswerterweise teilweise zurückgezogen. Jedoch hat dieses Beispiel, insbesondere in Niedersachsen, für enorme Unsicherheit auf Betreiber- und Eigentümerseite geführt.
Die bekannte Herausforderung der Fachkraftproblematik bleibt weiterhin bestehen, jedoch gibt es hierbei mittlerweile positive Entwicklungen (u.a. Absenkung der Quote in ersten Bundesländern, fortschreitende Digitalisierung in der Dokumentation der Pflege bei zeitgleich mehr verbleibender Zeit für die Pflege der Bewohner an sich, hohe Ausbildungszahlen aufgrund von stark gestiegenen Ausbildungsvergütungen). Sollte es jedoch tatsächlich, wie aktuell zu lesen, die neue Reform auch die Lockerung der Tariflöhne beinhalten, gibt es mit Blick auf die Fachkräftesituation vermutlich neue Herausforderungen auf Betreiberseite.
Im Bereich der Rehakliniken sehen wir vermehrt internationales Interesse aufgrund der Mietvertragsstrukturen (u.a. Triple-Net Struktur, jährliche VPI Mietanpassungen), die insbesondere internationale IRR geprägte Investoren ansprechen. Herausforderungen liegen in dieser Sub-Assetklasse vor allem in der Zukunftsfähigkeit einzelner Kliniken mit Blick auf die fachlichen Indikationen, Fachkräftethematik an sehr ländlichen Standorten und die Gebäudequalität aufgrund recht alter Bausubstanz. Während wir insbesondere psychosomatische Einrichtungen aufgrund von starker und zunehmender Nachfrage als zukunftsträchtig bewerten, werde andere Indikationen in Zukunft in ambulanten Formen behandelt und in der Nähe oder sogar innerhalb von Großstädten räumlich angesiedelt werden.
Insgesamt bleibt deshalb der deutsche Healthcare Markt aufgrund der Grundvoraussetzungen attraktiv, ist jedoch von Sub-Assetklassen spezifischen Herausforderungen geprägt, die überwiegend nur durch spezialisierte Investment und Asset Manager bewertet, umgesetzt und eingeordnet werden können.
TSC kauft fleißig für den eigenen Immobilienfonds für ambulante Gesundheitsimmobilien an. Wieso legen Sie hier aktuell den Schwerpunkt?
Maximilian Woiczikowsky: Im vergangenen Jahr haben wir einen neuen deutschen Spezial-AIF für ambulante Gesundheitsimmobilien aufgelegt. Vor diesem Hintergrund verfolgen wir mit unserer Fondsstrategie das Ziel, zur Generierung nachhaltiger und diversifizierter Mieteinnahmen das Portfolio ambulanter medizinische Versorgungsimmobilien schrittweise auf- und auszubauen.
Wir setzen dabei auf etablierte Ärztehäuser an starken Standorten. Die jüngsten Akquisitionen, beispielsweise in Regensburg, Bochum, Duisburg und Friedberg bei Frankfurt am Main, sind Beleg für unsere Akquisitionsstärke.
Jedoch würden wir nicht davon sprechen, ausschließlich darauf den Fokus zulegen. Wir sind auch weiterhin im Bereich der stationären Pflege, betreuten Wohnanlagen und Rehakliniken aktiv. Hierbei konnten wir zuletzt ein attraktives Pflegeheimportfolio mit drei Liegenschaften erwerben.
Was sind das genau für ambulante Gesundheitsimmobilien? (WGs, Ärztehäuser, MVZ)
Maximilian Woiczikowsky: Insbesondere erwerben wir klassische Ärztehäuser. Wir setzen hierbei neben den bereits angesprochenen wichtigen Lagekriterien auf starke und sinnvolle Synergien innerhalb der Gebäude. Zum überwiegenden Teil bestehen die Ärztehäuser aus einer Vielzahl an Mietern aus dem medizinischen Bereich mit einzelnen ergänzenden bzw. passenden Mietern aus anderen Nutzungsbereichen (Bäcker, Sanitätshaus, Apotheke). Zusätzlich analysieren und bewerten wir eine Über- bzw. Unterversorgung der einzelnen Indikationen am jeweiligen Standort innerhalb der Liegenschaften, um auch auf mögliche zukünftige Mieterwechsel bestens vorbereitet zu sein. Mit Blick auf eine langfristige Haltestrategie sind uns lange WALTs sehr wichtig. Zeitgleich verfolgen wir als Artikel 8 Fonds eine umfangreiche ESG Strategie, die u.a. auch die kurzfristige Implementierung von Klimafahrplänen und dadurch identifizierte Investitionsmaßnahmen beinhaltet.
Heißt das im Umkehrschluss, die klassischen Pflegeheime sind weniger attraktiv?
Maximilian Woiczikowsky: Nein, wie bereits weiter oben ausgeführt, sind wir auch weiterhin stark an stationären Pflegeheimen interessiert.
Welche konkreten Maßstäbe legen Sie bei der Auswahl von Betreibern der Pflegeheime an?
Maximilian Woiczikowsky: Wir haben bereits vor vielen Jahren eine eigene interne Scorecard zur Bewertung und Einschätzung von Betreibern entwickelt, die wir stetig an die sich verändernden Rahmenbedingungen anpassen. Hierbei kann nicht pauschal bewertet werden, ob es positiv ist, ob eine Betreibergruppe eine Vielzahl an Einrichtungen hat oder beispielweise nur 4-5 Einrichtungen betreibt. Wichtige Bewertungskriterien für unsere Mieterauswahl bestehen neben der Finanzstärke der gesamten Gruppe und der inhaltlichen Stärke der Führungskräfte auch mit Blick auf Einzelstandortebene: Wie lange ist die Einrichtungsleitung bereits in der Einrichtung aktiv, gibt es Leasingpersonal in der Einrichtung, wie sieht die BWA aus und wie hat sich diese in den vergangenen Jahren entwickelt, Analyse der einzelnen Kostengruppen innerhalb der BWA mit Blick auf Auffälligkeiten, Entwicklung der I-Kostensätze, Eigenanteile und Auslastungszahlen. Auch potenzielle Synergien mit weiteren Einrichtungen innerhalb einer Betreibergruppe im Radius der Liegenschaft bewerten wir als positiv.
Die aufgeführten Kriterien stellen nur einen Teil unserer Scorecard dar und zeigen die Komplexität und inhaltliche Tiefe unserer Prüfung vor einem tatsächlichen Ankauf. Zusätzlich werden auch umfangreiche Reportingverpflichtungen und Green Lease Vereinbarungen in den Mietverträgen als unumgänglich. Ohne eine Reportingverpflichtung würden wir keine Partnerschaft mit einem Betreiber eingehen.
Zum Schluss: Was wollen Sie Investoren noch gerne mitgeben?
Maximilian Woiczikowsky: Im Vergleich zu anderen Assetklassen bedarf die Auswahl von Investitionsprodukten, die Analyse der Liegenschaften und Betriebe/Mieter, das Underwriting der Businesspläne, die Umsetzung der Transaktion und das laufende kaufmännische und technische Management von Gesundheitsimmobilien einer großen und detaillierten Erfahrung und Expertise. Hierbei ist es elementar wichtig, mit dem richtigen Partner zusammenzuarbeiten, um nachhaltig erfolgreich zu sein.
Vielen Dank für die Ausführungen!
